Artikkelit

Anyspace Oy tuottaa liiketoimintalähtöisiä arvoratkaisuja kiinteistöjen omistajille ja joustavia tarvelähtöisiä vuokrausratkaisuja kiinteistöjen käyttäjille.

Tyhjillään tai merkittävin osin vajaakäytöllä olevia kiinteistöjä on Suomessa paljon myös kasvukeskuksissa. Kiinteistönomistajalle tyhjä tai vajaakäytöllä oleva kiinteistö on usein ongelma, ei pelkästään juoksevien ylläpitokustannusten osalta, vaan myös siksi, että kiinteistö vaatii työtä ja panostuksia, jotta se olisi kiinnostava potentiaalisille käyttäjille. Kiinteistönomistajan oma aika ei välttämättä riitä niihin toimenpiteisiin, joita kiinteistöjen täyttäminen vaatisi.

Anyspace Oy:n liiketoimintamalli on tukea kiinteistönomistajan liiketoimintaa omalla kiinteistöjohtamisen osaamisella sekä moderneilla ja tehokkailla ratkaisuilla, jotka mahdollistavat kiinteistöjen monipuolisen ja tehokkaan käyttämisen ilman mittavia investointeja. Anyspace Oy on kiinteistönomistajan strateginen kumppani kiinteistöliiketoiminnan kehittämisessä. Yhdessä omistajan kanssa jokaiselle kiinteistölle laaditaan yksilöllinen strategia, jossa huomioidaan kiinteistön ominaispiirteet, jotta löydetään oikeat toimenpiteet, tavat sekä kohderyhmät kiinteistöjen aktivoimiseksi.

Yhteisöt ovat vajaakäyttöisten kiinteistöjen voimavara. Yhtenä strategisena vaihtoehtona kiinteistöjen monipuoliseen käyttämiseen on yhteisöjen rakentaminen ja vuokralaisyhteistyö. Vuokralaisten kohtauttaminen ja yhteistyön tiivistäminen kiinteistön käyttäjien kesken lisää mahdollisuuksia kiinteistöjen elinvoimauttamiselle takaisin käyttökiinteistöksi. Kun kiinteistöä aktiivisesti käyttävät henkilöt tuntevat toisensa ja tietävät, mitä kukin tekee kiinteistössä, lisää se yhteenkuuluvuutta, vastuullisuutta ja yhteistyötä toimijoiden välillä. Yhteisötoiminta mahdollistaa tilojen ja muiden resurssien jakamisen. Yhteisöille voi myös antaa valtaa ja vastuuta kiinteistön käyttämisestä ja paikallisesta kehittämisestä. Silloin kun jokainen kiinteistön käyttäjä kokee, että tämä on yhteinen asia, niin luottamus yhteisön sisällä kasvaa. Tällaiselle yhteisölle voi antaa vapauksia kehittää kiinteistöä mikrotasolla, jolloin tilat palvelevat paremmin käyttäjiään. Jokainen käyttäjä tuntee ja ottaa vastuun käyttämiensä tilojen huolenpidosta ja huolehtii siten muidenkin käyttäjien hyvinvoinnista.

Joustavat sopimusmallit luovat käyttömahdollisuuksia sellaisille toimijoille, joiden olisi muutoin mahdotonta tai ainakin hyvin vaikeaa löytää toiminnalleen sopivaa tilaa. Joustava sopimus voi olla voimassa vain lyhyen ajan tai jatkua tarpeen mukaan. Etupainotteinen vuokranmaksu mahdollistaa sopimukset myös ilman vuokravakuuksia, mikä madaltaa toiminnan aloittamisen kynnystä. Erityisesti, mikäli vuokralainen investoi tilaan huomattavasti esimerkiksi sisustukseen tai huoneen äänieristykseen, voidaan kohtuudella olettaa, että vuokralainen on sitoutunut olemaan tilassa pidemmän aikaa ja on myös halukas pitämään paikat kunnossa ja toimimaan yhteisöä rakentavasti ja kehittävästi. Avoimuuteen ja yhteiseen vastuunkantoon pohjautuvassa yhteistyössä vuokravakuus ei näyttele kovin suurta roolia. Tilan käyttöön sitoutuminen on toinen joustavan sopimuksen etu. Pitkien irtisanomisaikojen sijasta voidaan noudattaa lyhyttä molemminpuolista irtisanomisaikaa. Molemmat osapuolet voivat päättää sopimuksen, mikäli yhteistyö ei toimi. Kiinteistönomistajan näkökulmasta mahdolliset luottotappiot jäävät vähäisiksi, koska tilat voidaan saada nopeasti markkinoille ja uudelleen vuokrattua, mikäli vuokalainen ei maksa. Joustavuus kaikissa muodoissaan edellyttää luottamusta ja yhteistyötä molemmin puolin.

Joustavuutta vuokrasuhteessa voi ajatella myös toisinpäin siten, että kiinteistönomistaja voi sitouttaa vuokralaisia panostamalla kiinteistön käytettävyyteen ja viihtyvyyteen. Panostuksia kiinteistöön tulee ajatella markkinointi- ja mainoskuluna, eikä investointina, jolla on takaisinmaksuaika ja maksaja, kuten perinteisissä vuokrasuhteissa. Maksaako investoinnin takaisin yksi vuokralainen vai kaikki kiinteistön käyttäjät, nykyiset ja tulevat? Laskennallisesti tilanne ei välttämättä eroa, mutta ajattelutapaero on merkittävä. Vertaatko kiinteistöön tehtyjä investointeja ja panoksia yhteen vuokrasopimukseen vai koko kiinteistön kassavirtaan. Mikäli investointi kasvattaa koko kiinteistön kassavirtaa ja kannattavuutta, ei välttämättä ole tarpeenmukaista kohdentaa investointia yhteen tilaan ja vuokralaiseen, vaan ajatella sitä sijoituksena kiinteistön täyttöasteeseen ja käytettävyyteen.

Vajaakäyttöä ja tyhjää voi olla uusissa ja vanhoissa kiinteistöissä. Tilajohtamisen tarvetta on erityisesti vanhoissa ja muutosvaihetta lähestyvissä kiinteistöissä, jotka eivät ole välttämättä enää niin attraktiivisia perinteisillä vuokramarkkinoilla. Laajoille tilakokonaisuuksille voi olla vaikeaa löytää yhtä sopimuskumppania, joka olisi valmis ottamaan tilan omaan käyttöön. Sen sijaan tilojen jakaminen pienempiin kokonaisuuksiin tai antamalla tila useammalle käyttäjälle, voidaan kiinteistöstä saada houkutteleva kohde laajalle käyttäjäjoukolle ja siten myös saada kiinteistöstä vuokratuottoa. Uudessakin kiinteistössä voi olla tiloja, joille ei löydy vakituista tai pitkäaikaista käyttäjää ja tällöin jaettu käyttö tai tilapäinen käyttö voi olla ratkaisu tilojen aktivoimiseksi osaksi kiinteistön tuottoa.

Tilojen aktivoiminen on vastuullisuus- ja ympäristöteko. Kiinteistö, jota ei käytetä, on turha kuorma ympäristölle. Tyhjäkin kiinteistö vaatii lämmitystä, valvontaa, seurantaa ja muita toimia, vaikka kiinteistöä ei käytettäisi lainkaan. Käyttökelpoiseen tyhjään tai vajaakäytöllä olevaan kiinteistöön on sitoutunut erittäin suuri rakentamisen aikainen hiilijalanjälki. Mikäli kiinteistö poistuu käytöstä ennenaikaisesti, on rakentamisen aiheuttama ympäristövaikutus jäänyt osin hyödyntämättä. On selvää, että jossain vaiheessa useimmat rakennukset tulevat elinkaarensa päähän, jolloin korjaaminen ja ylläpitäminen ei ole kannattavaa. Tällöin on parempi korvata rakennus uudella ja tehokkaammalla rakennuksella, mikä on pitkällä tähtäimellä parempi vaihtoehto kuin vanhan ylläpitäminen. Olemassa olevan rakennuskannan järkevä uusiohyödyntäminen on myös ympäristömielessä ekoteko, jota haluamme olla edistämässä ja tukemassa.

Benjamin Sundberg
Anyspace Oy

(Julkaistu lehdessä Toimitilat.fi 4/2023)