Artikkelit

Valtaosa Suomen kiinteistökauppojen kokonaisarvosta keskittyy yhä pääkaupunkiseudulle ja erityisesti ulkomaisten toimijoiden kiinnostus pääkaupunkiseutua kohtaan on pysynyt vahvana. Kiinnostuksen myötä pääkaupunkiseudun kiinteistöjen tuotot ovatkin saavuttaneet Euroopan suurkaupunkien tasot varsinkin parhaissa kohteissa. Kiristynyt hinnoittelu on johtanut sijoituskriteereiden laajentamiseen, mikä näkyy kasvavana kiinnostuksena muihin alueisiin, kuin keskustaan. Sijoituspäätökset syntyvät kuitenkin yhä huolellisten prosessien jälkeen.

Työnteon muutoksen myötä toimistojen kysyntä on muuttunut huomattavasti pääkaupunkiseudulla. Vielä 80-luvun lopulla toimistoja hallitsivat valtavat työpöydät, massiiviset säilytyskalustot, isot monitorit, lankapuhelimet ja omat huoneet. Nykyään enää harvalla on omaa työpistettä, saatikka työhuonetta. Tilankäytön tehokkuus on kasvanut yli 30 m²/hlö lähelle 10 m²/hlö. Viimeisen lähes 10 vuoden aikana uusissa toimitiloissa on rakentamisessa painotettu sekä tilojen joustavuuteen että tehokkaaseen tilojen käyttöön. Näin myös vanhoja pääkaupunkiseudun toimistotiloja on muutettu vastaamaan nykyisiä tilojen käyttötarpeita.

Monitilatoimiston rinnalla on erityisesti 2010-luvulla kehittynyt ajattelutapa, jossa työympäristöt sulautuvat osaksi muita tilasegmenttejä ja kaupunkirakennetta. Yksi ilmentymä tästä ovat niin sanotut co-working-tilat, joissa toisistaan riippumattomat tahot, niin pienyrittäjät kuin suurten yritysten työntekijät, työskentelevät itsenäisesti nauttien co-working-yhteisön tarjoamasta verkostosta, palveluista ja kanssakäymisestä.

Näiden tilojen määrä on lisääntynyt huimasti viimeisen kymmenen vuoden aikana niin maailmalla kuin Suomessakin. Startup- ja kasvuyrityksille ne tarjoavat tilojen ja tilapalveluiden lisäksi jäsenyyden yhteisössä, jollaisesta pieni yritys omassa toimistossaan voisi vain haaveilla. Vakiintuneiden yritysten keskuudessa co-working-tilojen suosiota selittää kiristyvä kilpailu innovaatioista. Avoimen innovaation periaatteen mukaan yritysten tulee menestyäkseen hyödyntää sisäisiä ja ulkoisia ideoita. Siinä missä monitilaratkaisu kannustaa kohtaamisiin ja ideoiden leviämiseen yrityksen sisällä, co-working-tilojen yhteisöön osallistuminen altistaa yrityksen uusille ideoille ja kumppaneille.

Pääkaupunkiseudun suuret infrastruktuurihankkeet ovat myös levittäneet toimistomarkkina-alueita, helpomman saavutettavuuden takia. Uudisrakentaminen on sijoittunut raideyhteyksien varrelle ja radanvarsien kohteet on pääsääntöisesti vuokrattu täyteen jo ennen rakennustöiden käynnistymistä. Uutta toimistoa valmistuu Helsingissä mm. Pasilaan Triplan yhteyteen vuosina 2019–2020 sekä Kalasatamassa Keskon K-kampukseen keväällä 2019 että Kaupunkiympäristötaloon alkuvuonna 2020.

Rakentaminen on vielä toistaiseksi aktiivista mutta sen odotetaan notkahtelevan ensi vuonna. Tilastokeskuksen rakennus- ja asuntotuotannon mukaan rakennuslupien määrä vähentyi huomattavasti vuoden 2018 aikana liike- ja toimistorakennuksissa. Yksi merkittävä ilmiö pääkaupunkiseudun markkinoilla on kasvava hotellitarjonta. Keväällä 2019 pääkaupunkiseudulla oli rakenteilla ainakin 10 uutta hotelliprojektia, mikä tarkoittaa yli 2000 hotellihuoneen lisäystä markkinoille. Toisaalta turismin määrä ja yöpymiset ovat lisääntyneet pääkaupunkiseudulla.

Toimitilamarkkinat ovat kokemassa muutosta ulkoisten muutosten myötä niin uudenlaisissa joustavissa ja jaetuissa toimistotiloissa, kuin elämyksellisissä liiketiloissa. Liiketilojen muutokset ruokkivat taas logistiikkatilojen muutosta joustaviksi. Vuosi 2018 oli hyvin aktiivinen kiinteistökaupoista ja uskomme saman aktiivisuuden jatkuvan vuonna 2019.

Olli-Pekka Mustonen
Tutkimusjohtaja
Newsec Advisory in Finland

(Julkaistu lehdessä Toimitilat.fi 3/2019)