Artikkelit

Pääkaupunkiseutu käsittää yli puolet Suomen kiinteistömarkkinoiden euromääräisestä transaktiovolyymistä. Vuoden 2015 transaktiovolyymi ylitti koko maassa yli 5 miljardia euroa ja ennätyksellisen aktiviteetin uskotaan jatkuvan myös kuluvan vuoden puolella.

Vuoden 2016 ensimmäisen kvartaalin transaktiovolyymi oli noin 1,8 miljardia euroa, mikä on verrattuna vuoden 2015 ensimmäisen kvartaalin lukuihin noin 261 prosenttia korkeampi. Suuret salkkukaupat sekä kansainvälinen sijoituskysyntä nostivat kaupankäynnin volyymejä alkuvuodesta. Kansainvälisten sijoittajien kiinnostus Suomeen pysyy edelleen vahvana. Ensimmäisen kvartaalin volyymistä noin 23 prosenttia tuli ulkomaalaisilta sijoittajilta. Ulkomaalaisista sijoittajista vähän yli puolet tuli taas pohjoismaista ja loput Euroopasta. Alkuvuoden sijoitusvolyymistä 60 prosenttia tapahtui pääkaupunkiseudulla, mikä tarkoittaa noin miljardia euroa pääkaupunkiseudun kiinteistömarkkinassa. Pääkaupunkiseutu korostuu edelleen päämarkkina-alueena Suomessa.

Pääkaupunkiseudun toimistomarkkinoita varjostavat edelleen korkeat vajaakäyttöasteet ja alueittainen vuokrien laskusuunta. Ensisijaisilla toimistoalueilla ongelma ei ole niin suuri kuin muilla sijainniltaan heikommilla alueilla.

Asemanseudut sekä liikenteen solmukohdat ovat ensisijaisia sijaintikriteereitä uusille toimisto- ja liiketilahankkeille. Uusien raidehankkeiden myötä asemanseutujen läheisyyteen voidaan odottaa pienoista elpymistä tulevaisuudessa. Asemien vaikutusalueiden ulkopuolella sijaitsevat alueet jäävät heikommalle kysynnälle varsinkin, jos kyseessä on vanhempaa epäajanmukaista tilakantaa.

Urbanisaatio eli kaupungistuminen on valtavassa kasvussa Suomessa ja merkittävä kiinteistömarkkinoihin vaikuttava megatrendi. Suuri osa Suomen kaupungistumisesta johtuu työperäisestä muuttoliikkeestä, joka heijastuu vahvasti pääkaupunkiseudulle. Pääkaupunkiseudun sisäiset infrahankkeet muuttavat toimitila-alueiden kysynnän painopisteitä sekä uudisrakennushankkeiden sijoittumiskriteereitä. Samalla myös sijoittajien kriteereitä sijoittaa. Raideyhteyksien läheisyyteen onkin nyt rakentumassa merkittävä määrä uusia kiinteistöhankkeita. Kehärata ja Länsimetro ovat tuoneet osaltaan houkuttelevia sijainteja rakentamiselle ja esimerkiksi Vantaan kaupunki on kaavoittanut merkittäviä määriä uutta asuinrakennusoikeutta radan asemanseuduille. Liiketilarakentaminen on kiihtynyt pääkaupunkiseudulla huomattavasti. Alkuvuodesta rakenteilla oli noin 180 000 neliömetriä liiketiloja. Viime vuoden puolella aloitettiin pari uutta toimistoprojektia. Tämän vuoden alussa käynnistettiin kuitenkin noin 90 000 uutta toimistoneliötä.

Sijoitusmarkkinat käyvät kuumana pääoman etsiessä sopivaa paikkaansa. Vuokralaismarkkinoissa on löydettävissä omat haasteet varsinkin vanhemmille ja huonolla sijainnilla oleville toimistokohteille. Kohteen sijainti, modernisuus sekä tilojen ominaisuudet vaikuttavat tilojen kysyntään sekä käyttöasteisiin. Vuokralaiskysyntä heijastuu taas sijoittajamarkkinoille.

Olli-Pekka Mustonen
Head of Research
Newsec Valuation Oy

(Julkaistu lehdessä Vapaat Toimitilat 5B/2016)