Artikkelit

Ei tarvitse mennä kovinkaan montaa vuotta ajassa taaksepäin, kun kiinnostavimpia toimitilakiinteistöjen käyttötarkoituksia sijoittajille olivat toimistot ja liiketilat. Niiden nähtiin tarjoavan sekä vakainta että arvonnousu huomioiden parasta tuottoa investoinneille.

Logistiikka nähtiin enemmänkin sekundäärisenä ja hieman junttimaisena kiinteistöluokkana, johon itseään arvostava instituutio vain vaivoin halusi koskea ja silloinkin vain pitkää kassavirtaa tarjoaviin uusiin kiinteistöihin lähinnä Kehä III:n varrella. Vuokralaisen tuli olla joko kotimainen vähittäiskaupan toimija, Posti tai joku harvalukuisista ulkolaisessa omistuksessa olevista logistiikka- ja kuljetusyhtiöistä.

Mutta ajat muuttuvat. Päivittäistavarakauppaa lukuun ottamatta kaikki retail-kohteet ja kauppakeskukset ovat menettäneet asemansa ja IPE Real Asset -aikakauslehden julkaiseman globaalin ”Expectations Indicator” -taulukon mukaan kaikilla päämarkkinoilla yli 90 % vastaajista odottaa, että kiinnostus retailiin heikkenee seuraavan 12 kuukauden aikana. Vastaavasti toimistojen osalta heikkenevää kehitystä odotetaan viidellä kahdeksasta markkinasta (vähintään puolet vastaajista) ja nousua ennustaa taas vähemmän kuin joka viides vastaaja. Erityisen heikkoa kehitystä odotetaan Iso-Britanniassa, jossa kaikki olettavat vähittäiskaupan kiinteistöjen olevan lähitulevaisuudessa vähemmän kiinnostavia ja toimistojenkin osalta 75 % odottaa markkinoiden heikkenevän.

Logistiikka- ja tuotantotilojen kiinnostavuus onkin sitten aivan toista maata: kuudella kahdeksasta markkinasta yli puolet olettaa kiinnostuksen kasvavan eikä kukaan vastaajista odota, että markkinat varsinaisesti heikkenisivät. Kiinnostus logistiikkatiloihin, joilla tässä tarkoitetaan laajassa mielessä kaikkia varasto-, terminaali- ja kevyen teollisuuden tuotantotiloja, on vahvassa kasvussa myös Suomessa. Se näkyy sekä kauppavolyymin nousuna että tuottovaatimusten varsin jyrkkänä alenemisena vuodesta 2017 kuten oheisesta graafista voi todeta.

Erityisesti pääkaupunkiseudun prime-tuottovaatimusten nykyinen taso 4,2 %, joka on jos ei alempi niin sama kuin parhaissa vähittäiskaupan kiinteistöissä, kertoo yksiselitteisesti logistiikkakiinteistöjen kiinnostavuuden kasvusta sijoituskohteina. Vallankin, kun esimerkiksi vuonna 2010 prime retail -tuottovaatimus oli n. 5 % ja logistiikkatilojen vastaava n. 7,5 %.

Markkinoilla on tehty kuluvan vuoden alussa jo useita merkittäviä kevyen teollisuuden tai varsinaisten logistiikkatilojen kauppoja, osa portfolioina, osa yksittäisinä kohteina. Merkittävin lähiaikojen kaupoista oli, kun Sagax osti sale and lease back -järjestelyllä HK Scanin keskeisen tuotantokiinteistön Vantaalta.

Vastaavia järjestelyjä tullaan varmasti näkemään tänä vuonna enemmänkin yritysten halutessa irrottaa pääomaa ydinliiketoiminnan kehittämiseen.

Logistiikkakiinteistöjen käyttäjäkysynnässä on nähtävissä selviä trendejä: nettikaupan lisääntyminen lisää varasto- ja terminaalitilojen tarvetta, osa logistiikkatiloista tulee palvelemaan myös myymälätiloina ja kuljetusketjut kiinnittävät aiempaa enemmän huomiota ketjujen joustavuuteen.

Logistiikkamarkkinoiden seuraamisessa kannattaa kiinnittää huomiota ”viimeisen mailin” logistiikkajärjestelyihin, josta esimerkkinä mm. Postin avaama Euroopan suurin pakettiautomaatti Helsingin Munkkivuoressa. Mitä tapahtuu, kun Amazon saa Ruotsiin perustamansa logistiikkakeskuksen täyteen vauhtiin ja mihin sijoittuvat uudet pääkaupunkiseudulle rakennettavat keskukset ja millaisia ne ovat? Tällä hetkellähän kauppaa rajoittaa oikeastaan ainoastaan nykyaikaisten logistiikkatilojen puute, koska pääosa tiloista on joko liian matalia tai pieniä tai molempia näistä.

Matti Ahrelma
Senior Director, Partner, MRICS
Newsec

(Julkaistu lehdessä Toimitilat.fi 2/2021)