Artikkelit

Vuoteen 2020 lähdettäessä toimitila-ja sijoituskiinteistömarkkinoilla paistoi aurinko ja pilvet olivat jossakin kaukaisessa tulevaisuudessa. Alkukuukausina kauppaa tehtiin erittäin vilkkaasti ja neljän ensimmäisen kuukauden aikana (oikeastaan käytännössä kolmen) tehtiin kauppoja lähes 3 miljardin euron arvosta, mikä ennakoi erittäin vilkasta kauppavuotta, alenevia tuottovaatimuksia, ylikysyntää, kohoavia vuokria ja kaikkea muuta hyvää. Sitten yhtäkkiä: kaikki olikin toisin.

Maaliskuuhun tultaessa iski täydellinen shokki. Rajat alkoivat mennä kiinni, ihmiset siirtyivät etätöihin, jo sovittuja kokouksia peruutettiin ja kauppojen tekeminen ennen kaikkea ulkolaisten tahojen kanssa tuli käytännössä lähes mahdottomaksi, kun matkustamista ei voitu toteuttaa eivätkä asiakkaat siis päässeet tutustumaan kohteisiin. Alkoi myös vertailu 1990-luvun lamaan ja vuoden 2008 finanssikriisiin, kävisikö nyt samalla tavalla, pysähtyisikö kaikki, kuinka kauan tilanne jatkuisi, milloin alkaisi elpyminen, olisiko käppyrä V vai U vai mahdollisesti L? Yhtä mieltä oltiin siitä, että mitä pikemmin tilanne palautuisi ns. normaaliksi, sitä pienemmät olisivat vauriot kansantaloudelle, yrityksille ja sijoitustoiminnalle.

Pörssien äkillinen sukeltaminen ennakoi pahaa, mutta matalana pysynyt korkotaso lyhyiden korkojen jonkinlaisesta noususta huolimatta ennakoivat, että varsinkin pitkäaikaisten, varmojen kassavirtakohteiden markkinat säilyisivät likipitäen koskemattomina, vaikka kauppavolyymi alenisikin. Nyt kriisiä on eletty yli kaksi kuukautta eikä sen loppumisesta ole mitään tietoa.

Ns. varovainen rajoitusten purkaminen on todella varovaista eikä auta niitä yrityksiä eli tilojen käyttäjiä, joiden liikevaihdosta on kadonnut 90 % ja ylikin. Voi ainakin sanoa, että matkailu- ja ravintolaelinkeinot ovat menettäneet vähintäänkin tämän kevään ja todennäköisesti myös kesän liikevaihtonsa ja saattaa olla, että matkailu palaa entiselleen vasta vuosien kuluttua, jos silloinkaan. Ihmisten käyttäytyminen voi muuttua pysyväisemminkin ja rahan riittävyyttä seurataan merkittävästi aiempaa tarkemmin, mikä näkyy yksityisten kulutusmenojen pitkäaikaisempana vähentymisenä.

Kaiken kaikkiaan kuitenkin ennustamista voi harrastaa tässä ennen kokemattomassa tilanteessa kristallipallosta, korteista, kahvinpuruista, horoskoopeista ja mistä tahansa vastaavasta välineestä ja saattaa olla aivan yhtä oikeassa kuin sofistikoiduimmillakin matemaattisilla yhtälöillä tulevaisuudesta jotakin lausuva analyytikko tai tilastotieteilijä.

Kiinteistöalan kannalta jo nyt voi kuitenkin sanoa jotakin varmaa ja se on: kaikki ei palaa entiselleen. Tähän ei tarvita suuria kykyjä, riittää kun katsoo BKT-ennusteita, lomautuksia/irtisanomisia, yritysten kassakriisejä tai sitä, että lentomatkustamiseen tarvitaan joko omatekoisia tai ostettuja maskeja, joita pitää pitää koko matkan ajan.

Täytyy olla todella välttämätöntä lentää, jotta tähän viitsii lähteä.

Toisin sanoen lentomatkustamisen ja miksei muunkin joukkoliikenteen yksilökohtainen hankaloituminen merkitsee vähemmän fyysisiä kontakteja, enemmän erilaisia digitaalisia tapaamisia, mutta myös työnteon tehostumista. Jokainen, joka tähän saakka on tehnyt etätyötä, on varmaan huomannut, kuinka tehokasta se on: ei kulu aikaa töihin tulemisiin ja sieltä lähtemisiin, palavereissa puhutaan vain asiaa, kokouksia voi järjestää kiivaimmillaan puolen tunnin välein jne.

Toimistotyö tulee siis mitä varmimmin kokemaan paljon muutoksia. Yritykset tulevat muuttamaan näkemyksiään toimistotilan käytöstä, mikä väistämättä johtaa tilatarpeen vähenemiseen, back office -toimintojen siirtämiseen halvempiin tiloihin sekä mietintään siitä, kannattaako kaikkea toimintaa keskittää yhteen toimistotilaan vai onko riskittömämpää hajasijoittaa niitä, jotta mahdollisen uuden vastaavan kriisin tullessa kaikki eivät olisi yhtä aikaa vaarassa joutua karanteeniin tai altistua jollekin.

Kun pääkaupunkiseudun toimistojen vajaakäyttö nytkin on yli 10 % ja paikoitellen 20 %:n luokkaa, voi päätellä, että vajaakäyttö tulee kasvamaan, haetaan pienempiä tiloja ja joustavia tilaratkaisuja. Samaan aikaan etätyön lisääntyminen tulee jollakin aikavälillä näkymään kiinnostuksena suurempiin asuntoihin, joissa on etätyön tekemiseen sopivaa tilaa, mahdollisesti co-working tiloja asuinrakennuksiin jne. Myös kesämökkien kysyntä voi kasvaa. Uusimman tiedon mukaan mm. OP-ryhmässä on haettu mökkilainoja 40 % enemmän kuin vuonna 2019.

Nopeimmin koronakriisi näkyy kuten tunnettua vähittäiskaupassa ja ravintolatoiminnassa sekä matkailussa. Tyhjää liiketilaa tulee olemaan vilkkaimmillakin paikoilla, vuokrien nousu pysähtyy ja liiketilaomistajatkin joutuvat antamaan erilaisia, toimistoista jo tutuksi käyneitä insentiivejä. Kauppakeskusten rakentamiseen tullaan suhtautumaan lähitulevaisuudessa kriittisesti ja jo parisen vuotta vallinnut epäluulo retail-investointeja kohtaan tulee lisääntymään, mikä johtaa myös tuottovaatimusten nousuun. Nettikauppa osoittaa ylivoimaisuutensa ja toteutuu viimeinkin myös PT-kaupassa. Tulee harkittavaksi, kannattaako pitää kalliita liiketilaneliöitä, jos päätyö liikkeessä on verkkotilausten keräilyssä. Sitä voi harjoittaa muuallakin ja ehkä tehokkaamminkin.

Voi todeta, että kriisi tulee koskemaan kaikkia toimitilaluokkia, joskin on odotettavissa, että pitkien, varmojen kassavirtojen kohteet kuten esim. julkisten tahojen vuokraamat kohteet tulevat säilyttämään parhaiten asemansa ja kiinnostus niitä kohtaan voi myös lisääntyä. Haavoittuvimpia ovat kehityskohteet, hotellit sekä kaikki viihteeseen ja virkistykseen liittyvät toimitilat.

Rahoituksen saatavuus saattaa vaikeutua, kun luottotappiot väistämättä kasvavat ja varovaisuus sekä epäluulo rahoitussektorin sisällä lisääntyvät. Uskon, että tullaan taas aikaan, jolloin omalla pääomalla kohteiden ostoa rahoittavat sijoittajat ovat entistä vahvempia.

Aikaisempien, taloudesta kummunneiden kriisien seurauksena muuttohalukkuus kasvukeskuksiin, ennen kaikkea pääkaupunkiseudulle on kiihtynyt. Tämän, talouden ulkopuolelta ja ihmisten terveyteen suoraan liittyvän kriisin seuraukset saattavat olla toisenlaiset. Voi olla, että kiinnostus kaupunkiasumiseen ainakin tilapäisesti vähenee ja aletaan uudelleen arvostaa omakotiasumista, ns. Nurmijärvi-ilmiötä varsinkin, jos kriisi jatkuu pidempään tai tulee toinen, voimakas aalto. Toisaalta epävarmuus saattaa aiheuttaa muutenkin lisääntyneen vuokra-asumisen suosion kasvua. Kiinnostus vuokra-asuntojen omistamiseen säilyy ja on oletettavaa, että asuntosektorin osuus kokonaiskauppavolyymista tulee viime vuosiakin suuremmaksi.

Matti Ahrelma
Head of Commercial Brokerage and Leasing
Newsec Advisory Finland Oy

(Julkaistu lehdessä Toimitilat.fi 4E/2020)