Artikkelit

Koronakriisi pakotti kiinteistömarkkinan mukautumaan muuttuviin oloihin ja kehittämään uudenlaisia toimintatapoja. Nyt käsillä oleva kriisi ikään kuin jatkaa ennakoimatonta maailmantilaa, ja epävarmuudesta saattaa olla tulossa pitkäksi aikaa jo korona-aikana lanseerattu uusi normaali. Koska kiinteistömarkkina on jälkisyklinen, reagoi se muutoksiin muita rahoitusinstrumentteja, kuten osakemarkkinaa hitaammin. Shokin iskiessä kiinteistömarkkina voi kuitenkin pysähtyä täysin, ja markkinan muutoksilla on pitkäaikaisia seurauksia. Kiinteistömarkkinakentässä kokeneet toimijat arvioivat käyttäjien ja omistajien tunnelmia, ja pyrkivät hahmottamaan nykyhetkeä yhdistelemällä heikkoja signaaleja sekä kokemuksia menneistä kriiseistä. Ympäröivän maailman muutosten keskellä, tämä markkinakatsaus keskittyy Uudenmaan logistiikka- ja tuotantokiinteistömarkkinoiden tilanteeseen.

Uudenmaan toimitilamarkkinassa jatkuvat jo ennen koronakriisiä käynnissä olleet murrokset kuten verkkokaupan kasvu, vaatimukset kiinteistöjen energiatehokkuudesta sekä muutokset työn tekemisen paikoissa. Pääkaupunkiseudulla logistiikka- ja tuotantokiinteistöjen kysyntä on ollut jo pidemmän aikaa korkealla ja vuokrataso nousussa. Omistajille haasteita tuovat kustannusten nousu, lyhentyneet vuokrasopimukset, vuokralaisten kasvavat vaatimukset sekä EU-taksonomian mukanaan tuomat vaatimukset. Vuokralaisille taas tarjonnan niukkuus on näkynyt vuokratason nousuna. Kasvavan kysynnän voi kuitenkin ennustaa lisäävän kohteiden rakentamista.

Nykyaikaisille, hyvillä sijainneilla oleville logistiikka- ja tuotantotiloille on jatkuvasti kysyntää. Varsinkaan yli 5 000 m²:n tiloja ei juuri ole pääkaupunkiseudulla vapaana, ja vuokralaiset ovat joutuneet tekemään kompromisseja tilaratkaisujensa suhteen. Logistiikka- ja varastotilojen sijainnin merkitys korostuu polttoaineen hinnan noustessa, tavaramäärien kasvaessa sekä verkkokaupan kotiinkuljetusten lisääntyessä. Kysyntä kasvaa asiakkaita lähellä oleville pienille loppujakelua palveleville terminaalitiloille, ja tällaisia last mile -terminaalitiloja kaivattaisiin erityisesti kehäteiden varsille ja niiden sisäpuolelle. Myös pienemmille elintarvike-, auto- ja liikuntatiloille on Uudenmaan alueella ollut kova kysyntä, ja käyttötarkoituksen muutoksilla pyritään vastaamaan kasvavaan tarpeeseen.

Vaikka pääkaupunkiseudun vuokrataso on korkea, harva toimija haluaa siirtää tuotantoa tai varastointiaan pois pääkaupunkiseudulta kuljetuskustannusten, työvoiman saatavuushaasteiden tai julkisten kulkuyhteyksien puuttumisen vuoksi. Tuotannon siirtämisen ollessa kallista, pyritään tuotantoa ensisijaisesti laajentamaan nykyisillä tonteilla. Pääkaupunkiseudulla kaavoitus kuitenkin asettaa rajoja rakentamiselle, kun korkeat tonttitehokkuudet rajoittavat esimerkiksi rekoilla operoitavien tilojen tuotantoa. Helsingissä taas pientuotantoon sopivaa tilaa poistuu markkinasta, kun teollisuusalueita kaavoitetaan asumiskäyttöön. Tällaista nähdään esimerkiksi Helsingin Konalassa ja Postipuistossa, joissa asunto- ja toimistorakentaminen työntävät tuotanto- ja logistiikkatiloja kauemmas kaupungista.

Kun yli viiden hehtaarin tontteja pääkaupunkiseudulla tai Keravalla ei tuotantotilojen rakentamiseen ole tarjolla, investoidaan Nurmijärvellä, Mäntsälässä, Sipoossa ja Järvenpäässä suuriin, yli 30 000 m² logistiikkahankkeisiin. Nämä kunnat ovat kaavoittaneet kysyntään vastaavia tontteja hyvien yhteyksien varsille.

Logistiikka- ja tuotantotiloissa alkaa näkyä myös EU-taksonomian ennakointi. Kestävän rahoituksen luokittelujärjestelmään valmistaudutaan, sillä se tulee tiukentamaan vaatimuksia kiinteistöjen rakennusratkaisuihin, energiatehokkuuteen ja jopa sijaintiin liittyen. Toimistoihin verrattuna muutos on ollut hidasta ja muutokset pienempiä, mutta epätaloudelliset tuotantokiinteistöt alkavat olla entistä haastavampia vuokrattavia. Myös joustavuus ja tilojen muunneltavuus korostuvat tässäkin osamarkkinassa, jossa vuokralaisten tarpeet ovat hyvin vaihtelevia ja yrityskohtaisia.

Vaikka sijoittajien tuotto-odotukset pääkaupunkiseudun kiinteistöille ovat olleet vuonna 2021 jopa ennätysalhaalla, on logistiikka- ja tuotantotilojen kova kysyntä nostanut osamarkkinan vuokratasoa. Samalla kun pääkaupunkiseudun vanhoihin toimistotiloihin kohdistuu ylitarjonnan vuoksi vuokrien laskupainetta, on esimerkiksi Kehä III:n ympäristössä sijaitsevien tuotanto- ja varastokiinteistöjen vuokrataso noussut.

LogisTilassa arvioimme viimeisen puolen vuoden aikana logistiikkatilojen pääomaneliövuokriin tulleen korotusta noin 10 %. Pääkaupunkiseudulta on nyt vaikea löytää logistiikkatiloja, joissa bruttovuokra olisi alle 10 €/m². Uusissa logistiikkakiinteistöissä markkinavuokrat ovat yleisesti olleet viime aikoina noin 11 €/m², tuotantotiloissa jopa 14 €/m².

Pääosin kiinteistöveron nousun takia hoitovuokrat ovat uusissa kiinteistöissä nousseet noin 0,50 €/m², nostaen keskimääräiset hoitovuokrat kahdesta eurosta lähemmäs 2,5 €/m². Lämmityskustannusten nousulla näyttää toistaiseksi olevan vain pieni vaikutus hoitovuokriin, mutta paineita uusien energiaratkaisujen, kuten maalämmön tai aurinkopaneeleiden, käyttöönotolle kulujen kasvun hillitsemiseksi on. Uusien tuotanto- ja logistiikkakiinteistöjen vuokrien odotetaan myös olevan nousussa kasvavien rakennuskustannusten vuoksi. Lisäksi markkinan ennakoimattomuus nostanee sijoittajien tuottovaatimuksia kaikissa tilatyypeissä.

Ajankohtainen haaste kiinteistöjen omistajille ovat olleet lyhentyvät vuokrakaudet. Kun aikaisemmin uusia logistiikka- ja tuotantotiloja vuokrattiin vähintään 10 vuoden sopimuksilla, ovat sopimuskaudet nyt yleisemmin 5–7 vuoden mittaisia. Nähtävissä on sopimuskausien lyheneminen jopa kolmeen vuoteen, ja epävarmuuden lisääntyessä pitkien vuokrasopimusten saaminen on entistä haastavampaa. Käyttäjien haluttomuus sitoutua pitkiin vuokrasopimuksiin hidastaa myös rakentamisten käynnistämisiä, ja voi pahimmassa tapauksessa pysäyttää suunniteltuja rakennushankkeita. Sijoittajien usko Uudenmaan vetovoimaan tulevaisuudessa vaikuttaa kuitenkin ainakin toistaiseksi olevan hyvällä tasolla, sillä spekulatiivisia rakennushankkeita ovat aloittaneet Uudellamaalla useat isot rakennus- ja kiinteistöyhtiöt.

Sijoittajakysyntä on ollut vahvaa Uudellamaalla, kun sekä vanhat että uudet sijoittajat hakevat ostettavia kohteita. Pääkaupunkiseudun core-toimistokiinteistöillä on käyty viime aikoina kauppaa vilkkaasti, mutta kiinteistöomistusten hajauttaminen on lisännyt kiinnostusta myös kauempana pääkaupunkiseudusta sijaitseviin kohteisiin. Portfolioihin halutaan nyt myös vajaammalla vuokrausasteella olevia kohteita Uudeltamaalta sekä kehittämistä vaativia opportunistisia ja value add -tuotantokiinteistöjä. Tuottovaateet ovat näissä kohteissa merkittävästi korkeampia kuin Kehä III:n varrella olevien uudehkojen varasto- ja tuotantokiinteistöjen, joissa on viime aikoina tyydytty aikaisempaa merkittävästi matalampiin tuottoihin.

Myös muualla Suomessa toimivat yritykset lisäävät aktiviteettiä Uudenmaan kiinteistömarkkinoilla, kun ne etabloituvat pääkaupunkiseudulle. Maakunnissa toimivat sijoittajat ovat usein kiinnostuneita myös Uudenmaan kiinteistöistä, ja toisin kuin maakunnissa, Uudellamaalla heitä kiinnostavat myös vajaakäytöllä olevat kohteet. Uudenmaan ulkopuolisista alueista esimerkiksi Lahti on ollut Uudenmaan hyvässä imussa, eikä vapaita logistiikka- tai tuotantotiloja tahdo sieltäkään löytyä.

Välittömästi Venäjän hyökkäyksen alettua laitettiin yksittäisiä aloitettuja kiinteistökauppoja jäihin, mutta kokonaan sijoituskohteiden etsintä ei ole pysähtynyt. Jännittyneen geopoliittisen tilanteen odotetaan hidastavan korkojen nousua, mutta toisaalta inflaatio, talouskasvun hidastuminen sekä Suomen kasvanut maariski voivat hidastaa erityisesti Euroopan ulkopuolisia sijoittajia. Kentällä jatkamme herkistyneen markkinatilanteen seuraamista koko Suomessa, ja pyrimme osaltamme reagoimaan muuttuviin olosuhteisiin ja vuokrakysyntään, sekä tekemään osamme Suomen markkinoimisessa houkuttelevana kiinteistösijoitusmarkkinana. Varovainen toiveikkuus lienee nyt kiinteistömarkkinan keskellä toimivien välittäjien päällimmäinen tunnelma.

Hanna Temmes
asiakkuuspäällikkö, LKV
LogisTila Oy LKV

(Julkaistu lehdessä Toimitilat.fi 2/2022)