Artikkelit

Kiinnostus varsinkin core-toimistoihin jatkui vuonna 2021 edellisen vuoden tasolla. Kehitykselle ei edelleenkään näy loppua, sillä tälläkin hetkellä on rakenteilla n. 100 000 m² uutta toimistotilaa. Alueellisesti meneillään olevat ja alkavat hankkeet sijaitsevat eri puolilla kaupunkia, joskin CBD-alueella tonttipulan johdosta uudisrakennusmahdollisuuksia tietysti on toistaiseksi varsin vähän. Tilanne muuttuu, mikäli Elielinaukion suunnitellun kokonaisuuden rakentaminen joskus alkaa. Tuskin kuitenkaan tarvitaan merkittäviä ennustajanlahjoja arvioidakseen, että rakennustöiden alkuun kuluu joka tapauksessa vuosia, ehkä ollaan 2030-luvulla saakka. Ruoholahti, Vallila, Hakaniemi ja Ilmala ovat uusien toimistokehitelmien paikat, unohtamatta Keilaniemen ja Otaniemen alueita, joissa kummassakin on uudisrakennus- tai laajentamishankkeita. Alkuvuonna on julkistettu mm. Ilmalan Auran liikkeellelähtö. Talon huoneistoalasta on vuokrattu yhdelle toimijalle 7 000 m², mitä voi pitää huomattavana saavutuksena Hartelalta. Ilmalaan on suunniteltu muitakin uudiskohteita, joten alue on kiinnostava ja nouseva toimistokeskittymä. On oletettavaa, että hankkeiden liikkeellelähtö tuo mukanaan uusiakin mahdollisuuksia, mikä parantaa entisestään alueen vetovoimaa.

Keilaniemi on edelleen kiinnostava toimistosijainti ja uskomme, että kiinnostus aluetta kohtaan jatkuu tulevaisuudessakin.

Etelä-Helsinkiin tulee kehittymään uutta toimistotilaa niin Ruoholahteen, Hernesaareen kuin Hietalahteenkin. Ei tule unohtaa myöskään Koivusaaren mahdollista toimistorakentamista, vaikka siihen kuluneekin vielä melkoisesti aikaa.

Investointien aloittamista voi tosin hidastaa tapahtunut ja tapahtumassa oleva kustannusten poikkeuksellinen nousu.

Kaikki edellä sanottu pitää paikkansa edellyttäen, ettei Venäjän aloittama hyökkäyssota keskellä Eurooppaa laajene tai muutu ns. ikuiseksi sodaksi, jolla olisi arvaamattomat seuraukset koko Euroopan talouteen, rahamarkkinoihin ja yritysten sekä yksityishenkilöiden luottamukseen tulevaisuuteen. On pelättävissä, että jo muutenkin paineessa olleet koronnostot tulevat inflaation jatkuessa merkitsemään olennaista muutosta sijoittajien käyttäytymiseen ja toisaalta rahoittajien muuttumista entistäkin varovaisemmiksi riskinotossa. On joka tapauksessa ennakoitavissa, että kaikki sodan ja rahoitusmarkkinoiden muutokset tulevat vaikuttamaan mieluummin negatiivisesti toimistomarkkinoihin ja jo nyt vähäinen tuottovaatimusten kasvu n. 0,3 prosenttiyksiköllä tulee jatkumaan, joskin kohtalaisen hitaana. On myös nähtävissä, että core- ja muun markkinan tuottoero on kasvussa, koska kysyntä kohdistuu entistä enemmän parhaisiin kohteisiin, joissa kauppoja kuten osin vuokrauksiakin rajoittaa kohteiden vähäinen määrä.

Toimistojen vuokramarkkinat ovat olleet alkuvuonna positiivisessa nosteessa ja jo mainitun Hartelan Ilmalan Auran lisäksi on tehty muitakin vuokrauksia kuten KY-talon vuokraaminen sekä huhunomainen tieto, jonka mukaan Katajanokallakin olisi ratkaisu erään Alvar Aallon suunnitteleman talon jatkokäytöstä.

Kokonaisuutena ottaen kysyntä kohdistuu kuitenkin ensisijaisesti pienehköihin, alle 500 m²:n toimistoihin, mikä heijastelee Covid-19-pandemian aiheuttamia muutoksia toimistojen käytössä. On vielä ennenaikaista tehdä pysyviä johtopäätöksiä, koska pandemian loppumisesta on vasta vähän aikaa, mutta lienee selvä, että etätyö on tullut pysyväksi. Lisäksi ns. suolakaivos-tyyppisten toimistotilojen (mahdollisimman vähän pinta-alaa/työntekijä) kiinnostavuus vähenee paitsi siitä syystä, että pandemia opetti uudenlaista ajattelua myös siitä syystä, että työvoimapula asettaa toimistojen viihtyvyydelle ja myös sijainnille entistä suurempia vaatimuksia.

Pääkaupunkiseudun ulkopuolella toimistomarkkinat keskittyvät suurimpiin kasvukeskuksiin. Tuottovaatimukset ovat nousussa: n. 5,2 % vuonna 2019 ja n. 5,8 % vuonna 2022.

Tulee olemaan mielenkiintoista seurata, millä tavalla tuleva sote-uudistus tulee vaikuttamaan maakuntakaupunkien toimistomarkkinoihin. Joka tapauksessa suuriakin tilakokonaisuuksia tulee jäämään vaille käyttöä ja toisaalta keskittäminen tulee luomaan uutta kysyntää. Se ei välttämättä kohdistu olemassa oleviin tiloihin, joissa kuntien vaatimattoman kiinteistöjen kunnossapidon aiheuttamat ongelmat tekevät niiden saneeraamisesta ja modernisoimisesta monesti kalliimpaa kuin uudisrakentaminen.

Matti Ahrelma
MRICS, Head of Capital Markets
Colliers Finland Oy

(Julkaistu lehdessä Toimitilat.fi 3/2022)