Artikkelit

Logistiikka- ja varastotilojen markkinat Suomessa ovat mitä suurimmassa määrin suoraan riippuvaiset yleisestä taloudellisesta aktiviteetista. Viime vuosien olematon tai negatiivinen talouskasvu yhdessä Helsingin seudulle tehtyjen mittavien logistiikkainvestointien kanssa ovat aiheuttaneet vanhempien ja nykyaikaisia vaatimuksia vähemmän vastaavien tilojen ylitarjontaa.

Vaikka vajaakäyttöaste onkin pienempi kuin toimistotiloissa, 7 %:n luokkaa, heikon taloudellisen kasvun jatkuessa se tulee todennäköisesti nousemaan. Venäjän talouden heikkous ja pysähtyneisyys vaikuttavat kaikkeen täältä Venäjälle ja toisin päin harjoitettavaan logistiseen toimintaan. Rekkajonoista rajalla ei ole puhuttu aikoihin eikä muutosta ole näkyvissä. Vaikka Venäjän masinoima sota Ukrainassa päättyisi tänään, ei venäläisten ostovoima palaa ennalleen vuosiin, sillä talouden vanhanaikaisuus ja kyvyttömyys modernisoida sitä pitävät huolen siitä, ettei taloudellista kasvua ole odotettavissa. On arvioitavissa, että Kaakkois-Suomen logistiikkatilojen markkinat pysyvät haasteellisina, vajaakäyttö korkeana ja investoinnit alhaisina.

Pudotus on ollut yli 20 %. Tällä on tietysti ollut suuri vaikutus myös tuotantotilojen kysyntään. Uskon, että kysyntä vanhemmista logistiikka- ja tuotantotiloista pysyy laimeana käyttäjien keskuudessa.

Markkinoille tulevan tyhjän tilan määrä ei lisäänny samassa suhteessa kuin tuotanto vähenee, koska vaikka halliin tulisikin tyhjää tilaa, sitä harvemmin ryhdytään vuokraamaan ulkopuolisille. Eri asia on, jos koko tehdas tyhjenee. Kiinteistösijoittajienkin näkökulmasta kiinnostus kohdistuu nimenomaan uusiin ja moderneihin logistiikka- ja tuotantotiloihin vanhempien tilojen kustannuksella, mikä on seurausta käyttäjien preferensseistä.

Vähittäiskaupan volyymi on niin ikään laskusuunnassa. Samaan aikaan sekä S-ryhmälle, Keskolle että Lidlille on valmistunut tai valmistumassa uusia logistiikkatiloja lähelle Helsinkiä. Vanhemmat, matalammat ja pienemmät tilat tyhjenevät, eikä niille ole tässä tilanteessa helppoa löytää uutta käyttöä. Likvideimpiä ovat kiinteistöt, jotka sijaitsevat paikoissa, jotka voidaan uudelleen kaavoittaa asuntotarkoituksiin.

Logistiikka- ja tuotantokiinteistöt, joissa on paljon toimistoa suhteessa hallitiloihin, ovat suurimmissa vaikeuksissa. Vielä 1980-luvulla toimistotilan tarve oli nykyistä merkittävästi suurempi, mutta tietojenkäsittelytekniikoiden kehitys liittyneenä tehostamispyrkimyksiin ovat johtaneet siihen, että toimistojen tarve on suorastaan romahtanut. Muutama vuosikymmen sitten oli tavallista, että tuhatta hallineliötä kohden oli toimistotilaa 200-400 neliötä. Nyttemmin sitä tarvitaan enintään 100 neliötä. Jos kiinteistö on rakennettu vielä niin, että toimistotilat ovat useassa kerroksessa, on niiden vuokraaminen myymisestä puhumattakaan varsin vaikeaa. Tarjontaa tällaisista kiinteistöistä on paljon, mutta kauppoja syntyy vähän. Monessa tapauksessa toimistoille ei voi laskea oikeastaan juuri minkäänlaista arvoa.

Toisaalta ei ole olettavaa, että nämä markkinat juurikaan muuttuisivat, vaikka nousukausikin alkaisi ja yleinen kiinnostus logistiikkatiloihin lisääntyisi. Uudet ja tehokkaammat tilat tulevat pysymään suosiossa ja vanhemmat pysyvät käytössä vain joustavien ja hinnaltaan edullisten vuokrausehtojen ansiosta. Uskon, että muutos on tässä suhteessa pysyvä eikä paluuta menneeseen ole.

Matti Ahrelma
CEO, MRICS

(Julkaistu lehdessä Vapaat Toimitilat 8/2015)