Artikkelit

Talouden yleisestä epävarmuudesta huolimatta Suomen kiinteistömarkkinoilla kaupankäynti on jatkunut vilkkaana vuoden 2015 aikana. Kaupallisten kiinteistöjen transaktiovolyymi ylitti vuoden 2014 tason jo alkusyksyn aikana ja kaupankäynti on jatkunut vahvana myös loppuvuonna.

Suomen kiinteistömarkkinat houkuttelevat tällä hetkellä ulkomaisia kiinteistösijoittajia, sillä saatavissa olevat tuottotasot ovat esimerkiksi Ruotsin kiinteistömarkkinaan verrattuna korkeampia ja matalat korot tarjoavat edullisia rahoitusratkaisuja. Vaikka kotimarkkinoiden perinteiset toimijat, kuten eläkevakuutusyhtiöt ja kotimaiset kiinteistösijoitusyhtiöt, tähyävät kasvavassa määrin myös kansainvälisiille kiinteistömarkkinoille, kasvanut kysyntä ulkomailta on kompensoinut muutosta eikä transaktiovolyymin odoteta erityisesti laskevan lähitulevaisuudessa. Leimdörferin tutkimuksen mukaan Suomen kiinteistösijoitusmarkkina oli vuosina 2005-2014 Euroopan viidenneksi likvidein markkina suhteutettuna kaupalliseen kiinteistökantaan, mikä myös alleviivaa sijoittajien aktiivisuutta ja kiinnostusta.

Vuoden 2015 aikana on nähty useita merkittäviä transaktioita eri kiinteistösegmenteillä, missä sijoitukset toimistokiinteistöihin, asuntoportfolioihin ja myös logistiikkaan ovat ajaneet transaktiovolyymia ylöspäin. Toimistokiinteistöt huippusijainneilla kiinnostavat kotimaisia ja kansainvälisiä sijoittajia, jotka hakevat pitkien vuokrasopimusten lisäksi myös kasvavassa määrin ns. value added -kohteita, joissa aktiivisella manageerauksella on mahdollisuus saavuttaa korkeampia tuottoja.

Toimistomarkkinaa varjostaa kuitenkin vajaakäytön merkittävä osuus ja Helsinki-Espoo-Vantaa akselilla tyhjää toimistotilaa arvioidaan olevan yli 1,1 miljoonaa neliömetriä. Vajaakäyttö kohdistuu pääosin vanhempaan rakennuskantaan yritysten suosiessa moderneja ja joustavia tilaratkaisuja, mutta myös liikenneyhteyksien kannalta hieman syrjemmässä olevat uudemmat kohteet voivat kärsiä vajaakäytöstä.

Liikekiinteistöpuolella kaupankäynti on jatkunut vilkkaana ja suurten päivittäistavarakauppojen tai kauppakeskusten lisäksi merkittävä määrä portfoliokauppoja on toteutunut vuoden 2015 aikana. Eräs uusi trendi tämän vuoden liikekiinteistömarkkinoilla on liittynyt sijoittajien kasvavaan kiinnostukseen halpakauppaketjuihin, kuten esimerkiksi Tokmanniin. Toisin sanoen sijoittajat hakevat myös perinteisten kohteiden lisäksi erilaisia vaihtoehtoja salkkuihinsa. Logistiikkamarkkinassa merkittäviä kauppoja vuonna 2015 tekivät pääosin ulkomaalaiset sijoittajat, joissa myyjinä sale-and-leaseback –järjestelyssä toimi Posti ja Sponda myi oman osuutensa Vuosaaren sataman kiinteistöistä Blackstonelle. Viimeksi mainittu teki näyttävän tulon Suomen markkinoille aiemmin tänä vuonna ostamalla 50% kiinteistösijoitusyhtiö Certeumin osakkeista. Kiinteistösegmentistä riippumatta uusia tulijoita Suomen markkinoille on ollut vuosina 2014-2015 merkittävästi ja osa kansainvälisistä kiinteistösijoitusyhtiöstä tai -rahastoista on ilmoittanut halunsa kasvattaa kiinteistöomistustaan Suomessa. Eri asuntorahastot ovat niin ikään keränneet merkittävän määrän kiinteistöomistusta portfolioihinsa eikä vaikuta siltä, että tilanne olisi erityisesti muuttumassa tulevaisuudessa. Muutaman edellisvuoden aikana Suomen markkinoille ryminällä mukaan tulleet hoivakiinteistöihin sijoittavat rahastot aikovat edelleen olla aktiivisia markkinoilla, ainakin mikäli on uskominen ruotsalaiseen kiinteistösijoitusyhtiöön, Hemsöön, joka on ilmoittanut tavoittelevansa kiinteistöomaisuutensa kaksinkertaistamista Suomessa tulevien vuosien aikana.

Kiinteistösijoitusmarkkina näyttää Suomessa tällä hetkellä positiiviselta ja myös lähitulevaisuuden osalta tilanne vaikuttaa hyvältä. Odotettavissa on enenevässä määrin uusia kansainvälisiä kiinteistösijoittajia, jotka hakevat sijoituksilleen vakaata tuottoa maamme suurimmista kaupungeista, pääosin kuitenkin pääkaupunkiseudulta.

Thomas Vane-Tempest
Analyytikko
Tuloskiinteistöt Oy

(Julkaistu lehdessä Vapaat Toimitilat 9/2015)