Artikkelit

Kiinteistöihin sijoittavat piensijoittajat ovat keskittyneet toiminnassaan lähes yksinomaan asuntoihin. Miksi näin? Toimitiloissa on nimittäin merkittävästi parempi vuokratuotto kuin asunnoissa.

Kokemukseni mukaan sijoituspäätöksiä ohjaavat usein vääriin oletuksiin perustuvat syyt, kuten toimitilasijoittamiseen liittyvä eksklusiivisuus, isojen kokonaisuuksien ”pelko” ja faktatiedon puute. Luonnollisesti toimitilat poikkeavat sijoituskohteena asunnoista, mutta erot ovat sijoittajan näkökulmasta lähinnä positiivisia. Toimitilojen erilaisuus mahdollistaa juuri itselleen sopivan sijoituskohteen löytämisen (liiketilat, toimistot, tuotannolliset tilat, varastot). Lisäksi pitkät vuokrasopimukset tuovat tasaista tuottoa, joka on yleisesti ottaen merkittävästi parempi kuin asunnoista saatava.

Kaiken kokoisia mahdollisuuksia

Monet sijoittajat luulevat, että sijoittaminen vaatii kokonaisen kiinteistön ostamista. Toimitilasijoitus voi kuitenkin olla esimerkiksi yksi 50 neliön huoneisto, useammasta huoneistosta sovittava kokonaisuus tai vaikka 10 000 neliön rakennus. Yksittäisen kaupan koko vaihtelee muutamasta kymppitonnista miljooniin euroihin, joten tässäkään asiassa toimitilasijoittaminen ei eroa asuntosijoittamisesta. Olennaisin ero on se, että toimitilojen kauppahinta on neliöihin suhteutettuna pienempi kuin asuntojen.

Varsinkin aloittavan sijoittajan näkökulmasta on hyvä, ettei pääoman aina tarvitse olla kovinkaan suuri. Alkuun pääsee huomattavasti pienemmällä summalla, mikä menisi yksiön ostamiseen pääkaupunkiseudulla. Mielikuva pääoman tarpeesta on siis virheellinen ja varmasti suurin yksittäinen syy siihen, miksi vaihtoehtoja ei ryhdytä tutkimaan tarkemmin.

Tilatarpeet elävät, mutta pysyvät

Talouden syklien oletetaan vaikuttavan toimitilasijoittajan arkeen huomattavasti enemmän kuin asuntosijoittajan. Lisäksi hyvin usein koetaan, että toimitilojen tarve vähenee taantuman myötä. Luonnollisesti talouden syklit tulee huomioida, kuten myös taantuman vaikutukset. Toimitilojen tarve ei kuitenkaan vähene taantuman myötä. Yritykset tarvitsevat heikkoina aikoina toimitilaa aivan niin kuin asukkaat tarvitsevat asuntoja.

Tilatarpeet elävät luonnollisesti talouden syklien myötä ja suurimmat muutokset kohdistuvat yritysten neliötarpeisiin. Pienimmät tilat ovat kuitenkin aina kysyttyjä. Esimerkiksi kiinteistömarkkinoita 90-luvun alussa kohdannut lama herätti valtavan pienten tilojen kysynnän. Taantuma ajoi yrityksiä sopeuttamaan liiketoimintaansa, henkilökuntaa irtisanottiin ja toiminta siirrettiin pienempiin tiloihin. Työttömäksi joutuneet perustivat uusia yrityksiä, mikä lisäsi pienten tilojen menekkiä entisestään.

Sijainnin merkitys korostuu

Yhteistä sekä asunto- että kiinteistösijoittamiselle on oikean sijainnin merkitys, eli paikka, paikka ja paikka. Toimitilapuolella oikeaan paikkaan vaikuttaa tilojen käyttötarkoitus. Myymälätilojen pitää olla kasvukeskuksen ytimessä, tuotanto-/varastotilojen logistisesti järkevässä paikassa ja toimistot taas vaativat keskeistä ja helposti saavutettavaa sijaintia.

Pitkät vuokrasopimukset varmistavat tuoton

Toimitilapuolella pitkät vuokrasopimukset ovat tyypillisiä. Tämä tarkoittaa helposti viiden, kymmenen tai jopa kahdenkymmenen vuoden mittaisia vuokrasopimuksia – ja pitkällä vuokrasopimuksella on keskeinen vaikutus sijoituksen arvoon.

Asuntoihin tehdään pääsääntöisesti toistaiseksi voimassa olevia vuokrasopimuksia ja irtisanomisaika on vuokralaisen puolelta yleensä vain kuukauden. Omistajan puolelta irtisanomisaika 3–6 kuukautta, riippuen kuinka pitkään sopimus on ollut jo voimassa. Eli asuntosijoittaja on aina niin sanotussa löysässä hirressä. Vaihtuvuus tuo aina ylimääräisiä kuluja, mikä syö tuottoa. Vuokralaisten vaihtuvuus tuo hyvin usein myös tarvetta pieniin tai suuriin parannuksiin – mikä syö lisää tuottoa.

Mikä sitten on hyvä tuotto?

Asuntojen hintaan vaikuttaa voimakas kysyntä, kun samoista asunnoista ovat kiinnostuneet niin sijoittajat kuin oman asunnon ostajat. Kysyntä on nostanut asuntojen hintaa merkittävästi varsinkin pääkaupunkiseudulla, mutta vuokratasot eivät ole nousseet suhteessa. Esimerkiksi pääkaupunkiseudulla asunnoista saatava tuotto onkin moninkertaisesti pienempi kuin toimitiloista saatava tuotto. Kun arvonmuutosta ei huomioida, toimitilojen tuotto on tällä hetkellä jopa 2–3 -kertainen suhteessa asunnoista saatavaan tuottoon.

Toimitilojen osalta tulevan ostajan on helppo määrittää kassavirtaa ja tilasta saatavia vuokratuloja. Tällöin on oikeastaan kyse enää siitä, minkälaisen tuoton ostaja sijoitukselleen haluaa. Vuokralaisista johtuvat riskit mielletään usein suuremmiksi toimitiloissa. Mielestäni tämäkin perustuu virheellisen mutu-tuntumaan, ei tosiasioihin. Yritysten taloudellinen tilanne on nimittäin henkilösuojasta johtuen huomattavasti helpommin selvitettävissä kuin yksityishenkilön. Lisäksi hankalasta vuokralaisesta on mahdollista vapautua toimitilojen osalta nopeammin ja helpommin kuin asunnosta. Asunnon vuokralaisesta voi pahimmassa tapauksessa joutua pitkään oikeusprosessiin, jonka aikana kassavirta on jopa negatiivinen.

Sijoittamisessa pitää muistaa kassavirran lisäksi myös likviditeetti, johon vaikuttaa olennaisesti kauppasumman koko. Pienet kohteet ovat helposti myytävissä niin toimitilojen kuin asuntojen osalta. Asuntojen likviditeetti on hieman parempi kuin toimitilojen, mutta ero on kaventumassa ja varsinkin kasvukeskuksissa pienten tilojen osalta eroa ei juurikaan ole. Asuntojen hintataso on nimittäin noussut monilla paikoin jo yli ostajien maksukyvyn, mikä luonnollisesti kasvattaa myyntiaikoja.

Johtopäätös

Toimitilat ovat luonteeltaan hyvin samanlainen sijoitusmuoto kuin asunnot. Variaatioita on kuitenkin enemmän, mikä tarjoaa sijoittajalle mahdollisuuden valikoida kohde oman osaamisensa ja tuntemuksensa perusteella. Markkinoilla on toimijoita vähemmän ja ammattimaiset toimijat keskittyvät pääosin suurempiin kokonaisuuksiin. Toimitilat tarjoavat paremman tuoton ja paremman suojan sijoittajalle vuokralaisriskeissä. Lisäksi toimitilaan sijoittamisessa kassavirta on tasaisempi ja varmemmin ennakoitavissa.

Jani Haarala
Toimitusjohtaja
Conorin Oy

(Julkaistu lehdessä Vapaat Toimitilat 3/2017)