Artikkelit

Koronaepidemia on asettanut myös toimitilakiinteistöt muutostilaan. Niin alueiden kuin toimitilatyyppien välillä on eriarvoistumista, mutta ala kokonaisuudessaan on selvinnyt poikkeusajoista hyvin. Nopeasti muuttunut toimintaympäristö on tuonut uudenlaisia kysymyksiä ratkottavaksi myös kiinteistöarviointiin.

Auktorisoidut kiinteistöarvioijat saavat raamit työlleen kansainvälisistä arviointistandardeista (International Valuation Standards, IVS). Yhteiset toimintatavat ovat tärkeitä arviointitoiminnan läpinäkyvyyden ja luotettavuuden kannalta. Päivitetyt standardit otettiin käyttöön tammikuussa 2020.

Kiinteistöarvioinnin normit

Kun kiinteistön arvioija tarkastelee arvioitavaa kohdetta, valitsee hän tarkoituksenmukaisen arvon perustan. Valittu arvon perusta vaikuttaa, mitä arviointilähestymistapoja, lähtötietoja ja oletuksia arvioija valitsee. Toimitilakohteita arvioitaessa yleisimpiä arvon perustoja ovat markkina-arvo ja investointiarvo. Merkittävimmät arviointilähestymistavat perustuvat taloudellisen hintatasapainon (markkinalähestymistapa), hyödyn odotuksen (tuottolähestymistapa) ja korvaavuuden (kustannuslähestymistapa) periaatteisiin.

Markkina-arvon määrittäessä kiinteistöarviointiprosessia, käytetään työssä markkinoilta johdettuja lähtötietoja. Markkina-arvo on IVS:n määritelmän mukaisesti arvioitu rahamäärä, jolla omaisuuserän tai vastuun pitäisi arvopäivänä vaihtaa omistajaa transaktioon halukkaiden ja toisistaan riippumattomien ostajan ja myyjän välillä, asianmukaisen markkinoinnin jälkeen, osapuolten toimiessa asiantuntevasti, harkitusti ja ilman pakkoa. Markkina-arvo siis määrittelee parhaan hinnan, jonka myyjä voi kohtuudella saada, ja edullisimman hinnan, johon ostaja voi kohtuudella päästä. Toimitilamarkkinalla tapahtuvia rahoitus-, myynti- ja takaisinvuokrausjärjestelyitä tai esimerkiksi emo- ja tytäryhtiön tai vuokranantajan ja vuokralaisen välisiä tilanteita ei lueta markkinalähtöisiksi, koska osapuolet eivät ole toisistaan riippumattomia.

Investointiarvon määrittäessä kiinteistöarviointiprosessia, käytetään työssä investoinnille asetettuja lähtötietoja. Investointiarvo tarkoittaa IVS:n määritelmän mukaisesti omaisuuserän arvoa omistajalle sijoituksena tai operatiivisina hyötyinä. Investointiarvo heijastaa sen osapuolen olosuhteita ja taloudellisia tavoitteita, jota varten arviointi on tehty. Sitä käytetään usein investoinnin suorituskyvyn mittaamiseen. Vaikka omaisuuserän arvo omistajalle voi olla sama kuin toiselle osapuolelle myynnistä saatava summa, tämä arvon perusta heijastaa hyötyjä, joita osapuoli saa omaisuuserän hallussapidosta, eikä siihen siksi välttämättä kuulu riippumattomien osapuolten välinen transaktio kuten markkina-arvossa.

Arvioinnin työkaluna toimitilakohteissa usein käytetään vertailuanalyysiä samankaltaisiin omaisuuseriin (markkinalähestymistavan menetelmät) sekä laskelmia (tuottolähestymistavan menetelmät), jotka muuntavat tulevat kassavirrat yhdeksi nykyhetken arvoksi.

Lisäksi työssään kiinteistöarvioija pohtii yleisiä markkinatekijöitä, kohteen sijaintia sekä kohdekohtaisia tekijöitä. Jälkimmäiseen liittyy muun muassa vuokrasopimukset (kuten vuokrataso, vuokrasopimuksen ehdot, vuokralaisen profiili) sekä rakennuksen ominaisuudet (kuten muunneltavuus, paras ja tuottavin käyttö, korjausvelka).

Koronan vaikutus

Toimitilamarkkinat ovat edelleen voimissaan ja huolimatta kevään 2020 seisauksesta viime vuoden kokonaisvolyymi vastasi vuoden 2019 tehtyjen kauppojen volyymiä. Alueellista hajontaa ja erilaisia käytäntöjä kuitenkin esiintyy. Yleinen epävarmuus on ilmennyt pitkittyneenä päätöksentekona, vuokranantajan kannusteina, lykättyinä projekteina ja entistä lyhyempinä vuokrasopimuksina.

Kun kassavirtojen ennakoitavuus vähenee, vaikeuttaa se kiinteistöarviointia. Kiinteistön kyky aikaansaada tuottoa on kriittinen arvoon vaikuttava tekijä. Arvioija joutuu pohtimaan entistä tarkemmin riskiä, vajaakäyttöä ja vuokrattavuutta. Kaikki nämä seikat vaikuttavat tuottoprosenttiin, joka markkina-arvoa määriteltäessä tulee johtaa markkinoilta arvopäivänä.

Haasteensa arviointiin tuokin myös markkina-arvon määritelmä arvopäivästä. Maailma on murroksessa ja tulevaisuuden ennustaminen on vaikeampaa kuin aikaisemmin. Kiinteistöarvioinnissa pysytellään kuitenkin arvopäivän arvossa, ei missään muussa ajankohdassa. Arvioinnissa ei tällöin esimerkiksi huomioida aikaa koronarajoitusten tai etätyön vähentymisen jälkeen.

Koronaepidemia on myös kiihdyttänyt muutosta joustaville toimitilakonsepteille. Näistä tiloista maksettavat käyttömaksut muodostavat merkittävän kassavirran perinteisen vuokrausmallin ohella. Usein kassavirta jakautuu useammalle toimijalle tämän tyyppisissä malleissa. Arvioijan tulee ymmärtää myös vuokraukseen liittyvä palveluliiketoiminta.

Kaikkinensa koronan luoma näkymä on vaihteleva myös kiinteistöalalla. Paikallis- ja kohdetuntemus korostuu markkinoiden muuttuessa. Kiinteistöarvioijan pitää tehdä kattava analyysi arvioidakseen käytössä olevia tietoja ja niiden tarkoituksenmukaisuutta. Kiinteistöarviointi vaatii, monen muun asiantuntijuuden tavoin, entistä enemmän laajakatseisuutta.

Ulla Lyytinen, YTM, AKA, IAT, LKV
aluepäällikkö, Pirkanmaa
LogisTila LKV Oy

(Julkaistu lehdessä Toimitilat.fi 4E/2021)