Artikkelit

Pääkaupunkiseudun toimistomarkkina on edelleen haasteellisessa tilanteessa ja vuokralaisten vahva asema on korostunut edelleen alueella. Nykypäivänä vuokralaiset osaavat vaatia vuokranalennuksia ja vuokralaismuutostöitä, jotka vaikuttavat olennaisesti kohteen kassavirtaan. Pääkaupunkiseudun korkea vajaakäyttöaste, erityisesti heikommilla toimistoalueilla, vahvistaa vuokralaisten asemaa edelleen.

Pääkaupunkiseudun alueella on edelleen yli 1.2 miljoonaa toimistoneliötä tyhjillään. Tämän päälle tulevat vielä tyhjät piiloneliöt, eli vuokratut mutta käyttämättömät tilat, mitkä nostavat edelleen vajaakäyttöastetta kokonaisuudessa. Vajaakäyttöasteet ovat nousseet myös jo ydinkeskustassa vuokralaisten siirtäessä toimistojaan muualle kantakaupunkiin, esimerkiksi Töölönlahden uusiin toimistokiinteistöihin. Pääkaupunkiseudulla yli 10 000 neliömetrin toimistotilojen vuokraukset ovat hidastuneet merkittävästi, vaikka muutot pienempiin tiloihin ovat hieman lisääntyneet toimistojen tyhjetessä ydinkeskustassa.

Muu pääkaupunkiseutu kärsii ydinkeskustan tavoin kysynnän puutteesta ja Suomen kansantalouden vaimeasta kehityksestä. Vajaakäyttöasteet ovat nousseet kautta linjan ja vuokrakehitys on ollut olematonta. Vanhentuneella toimistotilakannalla on edessä kalliit muutostyöt mikäli se halutaan muuttaa vastaamaan nykyajan vuokralaisten kysyntään moderneista ja tilankäytöltään tehokkaista avotiloista.

Pääkaupunkiseudun ulkopuolella sekä käyttäjä- että sijoittajakysyntä on vähäistä. Toimistotilojen kysynnän vähentymistä kuvastaa myös uudisrakentamisen merkittävä vähennys. Tänä vuonna aloitettavien uudiskohteiden kokonaisneliömäärä jäänee noin 30 000 m². Luku on alhaisin 2000-luvulla.

Monissa organisaatioissa pohditaan keinoja kustannusten säästämiseksi, joista yhtenä keinona on tilankäytön tehostaminen. Suomessa toimistojen tilankäyttötehokkuus on keskimäärin noin 23–25 m²/työntekijä, kun hyvänä tunnuslukuna pidetään monissa edelläkävijäorganisaatioissa alle 15 m²/työntekijä.

Yhtenä tärkeimpänä toimistotilojen hakukriteerinä yrityksillä on sijainti sekä hyvät julkiset yhteydet. Uusien pääkaupunkiseudun raidehankkeiden valmistuttua on nähtävissä, että asemaseutujen toimistojen kysyntä kasvaisi ja näin ollen ero haluttujen ja epäkuranttien toimistojen välillä tulee entisestäänkin kasvamaan sekä vuokrattavuuden että myytävyyden kannalta. Valmistuessaan vuonna 2016 Länsimetrolla tulee näillä näkymin olemaan piristävä vaikutus Espoon toimistomarkkinoille, vaikka raideyhteydet eivät yksistään tuo niille ratkaisua. Vakaimmat vuokrat ja matalimmat vajaakäyttöasteet tullaan todennäköisemmin näkemään kohteissa jotka ovat alle 500 metrin säteellä asemasta. Nähtävissä on, että toimistokohteet asemien seuduilla tulevat olemaan pitkällä tähtäimellä varmimmat voittajat vuokralaisista ja sijoittajista kilpailtaessa.

Jatkossa tyhjän tila määrä ei tule laskemaan vaan pikemminkin päinvastoin. Uskomme, että kiinteistön omistajien joukossa voittajina ovat ne tahot, jotka uskaltavat tuoda proaktiivisesti käyttäjille tehokkaita toimistoratkaisuja, vaikka tämä lyhyellä tähtäyksellä vaikuttaisikin negatiivisesti tuottoihin.

Nicholas Minogue
Newsec Valuation Oy

(Julkaistu lehdessä Vapaat Toimitilat 7/2015)