Artikkelit

COVID-19 toi työmarkkinoille suuren muutoksen, joka osaltaan on vaikuttanut myös toimistomarkkinoihin. Muutoksen lopullista vaikutusta emme vielä tiedä, mutta tämän hetken näkyvimmät seuraukset ovat epävarmuus siitä, missä määrin tulemme tekemään töitä toimistolta käsin/etänä sekä yleinen kysynnän monipuolistuminen.

Tällä hetkellä kysyntä voidaan jakaa kolmelle asiakasryhmälle:
1. Toimijat, joihin COVID-19 ei ole vaikuttanut taloudellisesti tai on parantanut taloutta sekä etabloituneet yritykset, jotka näkevät pandemian ohi tulevaisuuteen.
2. Toimijat, jotka hakevat halvempaa tilaa kustannuspaineista johtuen.
3. Toimijat, jotka haluavat muusta kuin taloudellisesta syystä reagoida ja hakevat erilaista toimistoa pandemiasta johtuen.

Yhteistä näille kaikille on, että kenelläkään ei ole varmaa tietoa tulevasta tai siitä mihin tilanne normalisoituu. Voimmeko olettaa kolmen vuoden säteellä työntekijöiden palaavan täydellisesti toimistolle vai onko etätyö tullut jäädäkseen? Tällä hetkellä hybridimalli, jossa toimistotyö järjestetään sekä toimistolla että etänä näyttäytyy kaikista realistisimpana vaihtoehtona. Emme kuitenkaan tiedä minkälaisessa suhteessa hybridimalli toteutuu monen tekijän, kuten toimialan tähän vaikuttaessa. Tämä aiheuttaa väistämättä epävarmuutta päätöksen tekoa kohtaan sekä pitkien sopimusten luomiseen. Epävarmuus korostuu nuorissa ja joustavissa yrityksissä, jossa liiketoiminnan ja henkilöstön muutos on nopeaa ja arvaamatonta.

Lyhyiden, alle 3 vuotta kestävien sopimusten kysyntä on tästä syystä kasvanut, kun halukkuus sitoutua pidempään vuokrasopimukseen laskee siinä olevan epävarmuustekijän vuoksi. Tästä johtuen yritykset ovat valmiita maksamaan pientä preemiota lyhyemmistä sopimuksista, jotka ajatellaan tilapäisratkaisuna. Riskejä koitetaan näin ollen minimoida suhteessa tulevaisuuden ennustamattomuuteen. Toisaalta kevään markkinoille on ilmaantunut yrityksiä, jotka näkevät markkinatilanteessa mahdollisuuden ja tekevät pitkiä sopimuksia nyt, kun saatavilla on taloudellisesti parempia ehtoja, puhutaan ns. ”ostajan markkinoista”.

Monipuolisuus näyttää osittain johtuvan taloudellisesta epävarmuudesta, mutta myös työn tekemisen muuttumisesta. Monessa yrityksessä ihmiset ovat pandemian aikana tottuneet työskentelemään etänä ja todennäköisesti tämä tottumus jatkuu osaltaan myös pandemian jälkeen. Silloin olemme tilanteessa, jossa paitsi toimiston rooli muuttuu paikasta, johon on pakko tulla siihen, että toimisto kilpailee etätyöpisteiden kanssa.

Toimiston ja etätyöpisteen välisen suosion oletetaan jakavan ihmisryhmiä, koska toinen vaihtoehto saattaa toisen elämäntilanteeseen sopia paremmin. Tällä mallilla mahdollistetaan, että työskentely asettuu saumattomasti työntekijän muuhun arkeen. Toimistolla on myös muu tarkoitus kuin vain tarjota paikka työskentelylle: sillä luodaan yrityskulttuuria ja kehitetään yhteistyöllä innovaatioita ja keskustelua. Tästä johtuen toimistolla on entistä tärkeämpi rooli palvella työntekijöitä houkuttavana kohtaamispaikkana, jonne on mukava tulla. Tästä seuraa, että parhaiden toimistojen kysyntä on vahvaa ja voidaan olettaa vahvistuvan. Tosin paras ei välttämättä enää tarkoita samaa kuin ennen.

Suomi on pärjännyt ainakin numeroiden valossa hieman paremmin suhteessa muuhun Eurooppaan. Vuodelta 2021 odotetaan jo 2,2 % kasvua, jonka jälkeen kasvu kiihtyy. Toimitilakysyntä on toistaiseksi hillitympää verrattuna pandemiaa edeltävään aikaan, mutta vajaakäyttö ei ole varsinaisesti kääntynyt merkittävään nousuun eivätkä toimistojen vuokrat ole lähteneet laskuun. Insentiivejä on yleisesti tarjolla enemmän kuin ennen pandemiaa. Toki eri omistajille ja taloille on eri intressit ja lähtökohdat, joten markkinoilla on suhteellisen suurta hajontaa käytännöissä ja tarjouksissa.

Aluekohtaisia eroja esiintyy myös pääkaupunkiseudulla, mutta ne eivät suuresti poikkea niistä eroista, jotka tunnistimme ennen pandemiaa. Kokoluokissa pienet toimijat ovat nopeampia liikkeissään ja aktiivisia markkinoilla näinäkin aikoina.

Vajaakäyttö pääkaupunkiseudun (HMA) alueella on samalla 12 % tasolla kuin aikaisemmin. CBD alueella vajaakäyttö on 9 %. Pienin vajaakäyttö löytyy Keilaniemi/Otaniemi alueelta, jossa se on 7 % kun taas Pitäjänmäellä se on alueista korkein, 21,5 %.

Tulevaisuuden ennustaminen on haastavampaa kuin aiemmin. Markkinoilla kytee tietty patoutunut tarve toimiston vaihdolle, päätöksille, joita on siirretty epävarmuusajan yli. Lisäksi toimistotyöskentelyn etätyötrendi vaikuttaa omalta osaltaan. Tästä seuraa vahva usko siihen, että vaihtoliikkeitä on luvassa. Mutta milloin, millä lailla ja missä määrin pysyy avoinna. Vuoden 2022 ennustetaan yleisesti olevan uuteen normaaliin palautumisen vuosi.

Yhteenvetona kiteyttäen, toimitilamarkkinat pääkaupunkiseudulla (HMA) ovat vielä voimissaan ja kysyntää on, vaikkakin vähäisempänä. Kysynnän muuntaminen sopimuksiksi on haastavampaa ja ilmassa leijuu tietty odotuksen jännitys siitä, milloin tilanne normalisoituu ja mikä uusi normaali on. Huomionarvoista on, että vajaakäyttö tai vuokrat eivät ole olennaisesti muuttuneet.

Niklas Forsell
Cushman & Wakefield

(Julkaistu lehdessä Toimitilat.fi 3/2021)