Artikkelit

Kiinteistömarkkinat ovat eläneet kasvun vuotta eikä muutosta ole vielä näkyvissä. Tämä ilmenee CBRE:n jokavuotisessa tutkimuksessa koskien kiinteistösijoittajien aikomuksia sijoittaa EMEA-alueella. Kyselyn mukaan tuleva vuosi näyttää merkkejä siitä, että investointiaktiivisuus vain kasvaa entisestään, erityisesti Euroopan alueella. Tänä vuonna kyselyssä esiin nousseita teemoja olivat sijoitusstrategioiden hajaantuminen sekä riskinottohalukkuuden lisääntyminen, jotka molemmat ovat seurausta lisääntyneestä kilpailusta ja tuottovaatimuksien laskusta.

>Vaihtoehtoisten sijoituskohteiden suosio kasvaa

Sijoittajien suosituimmat sijoituskohteet ovat edelleen perinteiset toimisto- ja logistiikkakiinteistöt, mutta vaihtoehtoisista sijoitussektoreista kiinteistölainojen, opiskelija-asuntojen sekä viihde- ja hoivakiinteistöjen kysyntä on selvästi vilkastunut. Sama kehitys on nähtävissä myös Suomessa, jossa vuonna 2014 hoivakiinteistöt olivat transaktiovolyymissä mitattuna 17 % osuudella kolmanneksi suosituin kiinteistösektori toimistojen (41 %) ja logistiikka-/teollisuuskiinteistöjen (22 %) jälkeen. Ilmiö johtuu osin uusista omaksutuista sijoitusstrategioista, kun sijoittajat joutuvat etsimään vaihtoehtoisia sijoitusmuotoja saavuttaakseen sopivan tuottovaatimuksen. Uudenlaisia sijoituskohteita lisätään aktiivisesti myös osaksi nykyisiä portfolioita.

Prime-tuottovaatimukset EMEA:n alueella ovat jatkaneet laskuaan, minkä takia useimmissa tapauksissa prime-kohteet vaikuttavat kalliilta historiallisiin tietoihin peilaten. Tämä ajaa sijoittajia hajauttamaan sijoitusstrategiaansa korkeampien tuottovaatimusten toivossa. Kuitenkin samaan aikaan ero tuottovaatimuksissa valtionobligaatioiden ja prime-kiinteistöjen välillä on kasvanut korkeammaksi kuin koskaan aiemmin, mikä johtuu valtionobligaatioiden jyrkästä laskusta viime aikoina.

Sijoitusstrategiaan sopivan tuottovaatimuksen etsiminen on rohkaissut sijoittamaan myös riskisempiin kohteisiin. Jopa 40 % vastaajista olivat valmiita ottamaan enemmän riskiä kuin vuotta aiemmin, ja vain 9 % oli haluttomampia lisäämään riskiä.

Kysyntä ei osin kohtaa tarjontaa

Johtuen viime vuosina kasvaneesta kysynnästä, sijoittajien suurimpina ongelmina ovat hyvien kohteiden rajallinen saatavuus, kohteiden hinnoittelu sekä kova kilpailu muiden sijoittajien taholta. Yksittäisistä kiinteistötyypeistä etenkin logistiikkakohteiden kysyntä on kovempaa kuin tarjonta, mikä ilmenee sijoittajien haluna sijoittaa näihin kiinteistöihin. Toteutuneet kaupat eivät kuitenkaan vastaa tätä tasoa, sillä kohteita tulee harvoin markkinoille. Liiketilojen kysynnän määrä sen sijaan on jatkuvassa laskussa, joka alkoi jo vuonna 2011. Silloin jopa 44 % sijoittajista oli halukkaita sijoittamaan liikekiinteistöihin, kun tänä vuonna enää 22 % suosi näitä sijoituskohteita. Suurin epävarmuustekijä liiketilamarkkinoilla on nettikaupan merkittävä kasvu, ja Suomessa puolestaan pitkään jatkunut taantuma sekä kuluttajien ostokäyttäytymisen muuttuminen. Kysynnän lasku ei kuitenkaan paljasta sitä seikkaa, että liiketilakanta on hyvin polarisoitunut, jossa parhaiden kauppakeskusten, high street -liiketilojen ja hyvin saavutettavissa olevien retail parkien kysyntä ylittää paikoitellen tarjonnan. Sama on havaittu myös Helsingin ydinkeskustassa, jossa vuokralaiskysyntää olisi enemmän kuin tarjontaa hight street -liiketiloille. Vaikka nettikauppa saattaa varjostaa käyttötavarakaupan tilakysyntää, on kysyntä päivittäistavarakaupan kohteille kasvanut ja markkinoilla onkin tapahtunut lukuisia päivittäistavarakohteiden transaktioita, joista esimerkkinä ruotsalaisen kiinteistösijoitusyhtiö Rediton ostama viiden kiinteistön päivittäistavarasalkku vuoden 2015 toisella kvartaalilla.

Ympäristöystävällisyys herättää kiinnostusta ja kiistanalaisuutta

Yksi kiistanalaisimmista kiinteistötransaktioihin vaikuttavista tekijöistä on ympäristöystävällisyys. Kiinteistön ”vihreyden” suora vaikutus kiinteistön investointiarvoon on vielä osoittautunut epäselväksi useissa eri tutkimuksissa. Vaikka kiinteistöt vastaavat merkittävästä osasta kasvihuonepäästöistä globaalisti, eivät säännökset ole vielä kaikkialla muuttuneet tätä huomioivalla tavalla. Ympäristötietoiset sijoitukset voisivatkin tarjota merkittävän suojan tulevaisuudessa mahdollisesti muuttuvia säännöksiä vastaan. Tällä hetkellä kaikista sijoittajista kuitenkin vain 15 % arvosti ympäristöystävällisyyttä merkittävänä sijoituskriteerinä, mutta institutionaalisista sijoittajista jopa 30 % pitää sitä merkittävänä kriteerinä. Syynä tähän on jäljempänä mainittujen sijoittajien sijoitusstrategian pitkäjänteisyys, jolloin ympäristökysymykset nousevat herkemmin ajankohtaisiksi. Heillä on yleensä myös enemmän ostovoimaa, joka osaltaan tukee tätä strategiaa.

Investointiaktiivisuus jatkaa kasvuaan

Kiinteistötransaktioiden määrä on noussut viime vuosina EMEA:n alueella. Vuodesta 2012 sijoitukset nousivat 128 miljardista 165 miljardiin euroon (+ 29 %) vuonna 2013, ja vuonna 2014 puolestaan 223 miljardiin euroon (+ 35 %). Jo viime vuoden kyselyssä sijoittajat kertoivat aikovansa nostaa sijoitusaktiivisuuttaan vuodelle 2014, mikä näkyi toteutuneissa transaktiomäärissä. Tämän vuoden tulokset osoittavat investointiaktiivisuuden tulevan jatkumaan, sillä 58 % sijoittajista oli valmis nostamaan ostovoimaansa, ja vain 11 % aikoo vähentää sitä. Suomessakin kiinteistömarkkinat ovat eheytyneet merkittävästi etenkin viime vuoden aikana. Sijoitusaktiivisuus vuonna 2014 nousi 4 miljardiin euroon, mikä on merkittävä nousu vuotta aiemman 2,4 miljardin euron tasoon nähden. Näin ollen viime vuoden kiinteistökauppojen määrä ylsi samaan kuin vuonna 2008. Aktiivisuuden lisääntyminen johtuu etenkin kansainvälisten sijoittajien kasvavasta kysynnästä ja sijoitusaktiivisuudesta kuin myös kotimaisten sijoittajien omien portfolioiden uudelleenjärjestelyistä.

Tänä vuonna teetetyssä kyselyssä kysyttiin ensimmäistä kertaa myös sijoittajien myyntiaktiivisuutta. Vastaajista 46 % kertoi aikovansa lisätä ja 13 %:n aikovan laskea aktiivisuuttaan myydä kohteitaan. Tuoreimman kyselyn mukaan myös lainan saamisesta on tullut helpompaa etenkin verrattuna tilanteeseen kaksi vuotta aiemmin. Yhteenlaskettuna osto- ja myyntiaktiivisuuden kanssa, tänä vuonna kiinteistökauppojen määrä voi nousta merkittävästi.

Maatasolla Iso-Britannia on edelleen Euroopan suosituin sijoitusmarkkina; sen valitsi kiinnostavaksi kohteeksi 31 % vastaajista. Saksa ja Espanja jakoivat toisen sijan 15 % kiinnostuksella, ja 4 % vastaajista näki Pohjoismaat mielenkiintoisena sijoituskohteena.

Kasvanut sijoitusaktiivisuus on monen osatekijän summa. Luottamus sijoitusmarkkinoihin ja lainan saamiseen on kasvanut, ja vauhti on ollut nopeaa. Mielenkiintoiseksi kysymykseksi nouseekin, miten paljon transaktioiden määrä voi vielä kasvaa, ja kuinka kiinnostavaksi sijoitusmaaksi kansainväliset sijoittajat tulevat näkemään Suomen. Tätä kaikkea kuitenkin tarvitaan, jotta Suomikin selviäisi taantumasta ja voisimme saavuttaa vähintäänkin saman tason kiinteistötransaktioiden määrässä kuin viime vuonna.

LÄHTEET
CBRE ja Investor Intentions Survey 2015

CBRE Finland on osa CBRE Group, Inciä. (NYSE:CBG), joka on maailman suurin kiinteistöpalvelu- ja sijoitusyritys (perustuen vuoden 2013 liikevaihtoon), jonka pääkonttori sijaitsee Los Angelesissä. Yrityksen palveluksessa on noin 44 000 työntekijää (pois lukien tytäryhtiöt). CBRE tarjoaa palveluita kiinteistönomistajille, sijoittajille ja käyttäjille maailmanlaajuisesti noin 350 toimiston (pois lukien tytäryhtiöt) kautta. Yrityksen palveluihin kuuluvat strateginen neuvonanto kiinteistötransaktioissa, yrityspalvelut, kiinteistö- ja toimitilajohtaminen, projektinjohto, kiinteistörahoitus- ja sijoituspalvelut, kiinteistöarviointi, kiinteistökehityspalvelut, tutkimus- ja neuvonantopalvelut. CBRE on listattu sekä Fortunen että S&P:n 500 merkittävimmän yhdysvaltalaisen yrityksen listalla.

Jenna Häyrynen, Junior Analyst
CBRE Finland Oy

(Julkaistu lehdessä Vapaat Toimitilat 4/2015)