Artikkelit

Viime vuoden sijoitus- ja toimitilakaupan ennätysvolyymista on iloittu koko alkuvuosi. Saavutettu yli 7,2 miljardin euron määrä on kaikkien aikojen ennätys ja ylittää selvästi aikaisemman, vuodelta 2007 olevan ennätyksen 6,5 miljardia euroa. Lukujen vertailu ontuu sikäli, että viime vuonna n. 40 % eli vajaa 3 miljardia oli asuntoportfolioiden kauppoja, joita taas edellisen boomin ennätysvuonna oli vain 2-3 prosenttia. Käytännössä siis vertailukelpoisten kauppojen volyymi oli edelleen merkittävästi aikaisempaa ennätystä alhaisempi eli n. 4,3 miljardia euroa.

Toinen viime vuotta leimannut piirre oli kauppojen maantieteellisen jakauman muuttuminen. Kun vielä vuonna 2015 huomattavasti yli puolet kaikista kaupoista tehtiin Helsingin metropolialueella, oli viime vuonna tilanne tasoittunut niin, että puolet tehtiin HMA:n ulkopuolella, mitä voi pitää kaikilta osin merkittävänä muutoksena. Tosin tähänkin muutokseen oli vaikuttamassa suurelta osin jo todettu asuntoportfolioiden suuri osuus, sillä asuntokaupat jakautuivat muita käyttötarkoituksia tasaisemmin. Tämä on luonnollista, koska asunnot joka tapauksessa ovat sekä tuotoiltaan että likvidiydeltään selkeästi ymmärrettävämpiä kuin muissa käyttötarkoituksissa olevat kiinteistöt ainakin kasvukeskusten ulkopuolella. Niissä liike-, toimisto- ja logistiikkakiinteistöjen markkinat, jos sellaisia ylipäänsä realistisesti ajatellen on, ovat riippuvaisia yksittäisistäkin tekijöistä ja yrityksistä ja muutokset saattavat olla erittäin nopeita.

Vuonna 2015 maakuntakeskusten ykköseksi kauppavolyymilla mitattuna nousi Turku, joka on silmiin pistävästi parantanut kiinnostavuuttaan sijoittajien parissa. Viime vuonna kauppoja tehtiin 365 miljoonalla eurolla, jolla talousalue nousi ohi Tampereen, joskin hiuksen hienosti, alle kymmenellä miljoonalla.

Turun muuttuminen vielä muutaman vuoden takaisesta maineeltaan vähemmän kiinnostavasta kaupungista maakuntien ykköseksi osoittaa yksittäisten tekijöiden vaikutuksen maakuntakeskustenkin markkinoihin. Telakkateollisuutta pidettiin vielä neljä-viisi vuotta sitten kuolevana teollisuudenalana, mutta omistajanvaihdos muutti kerralla tilanteen.

Tosin väheksyä ei voi myöskään Uudenkaupungin autotehtaan menestyksen merkitystä. Kun positiivinen kierre alkaa, se heijastuu vähitellen kaikkeen muuhunkin talouselämään ja luo uskoa tulevaisuuteen. Sen on havainnut myös mm. Rolls-Royce, joka avaa Turkuun uuden tutkimusyksikön. Turun uudelle tulemiselle on antanut tietyllä tavalla vauhtia myös Nokian lopettaminen Salossa, koska sieltä on vapautunut osaavaa työvoimaa, jota mm. telakka on hyödyntänyt runsaasti.

Kuluvana vuonna, elleivät erityisesti poliittiset, ennakoimattomat tekijät muuta tilannetta, on odotettavissa markkinoiden jatkuvan vilkkaina. Jos tarjontaa on riittävästi, voidaan jopa ennakoida uutta ennätystä kauppavolyymissa. On selvästi nähtävissä, että kysyntä on vahvaa ja Suomen talouden elpymisen ennusmerkit sen verran voimakkaita yhdessä matalan korkotason jatkumisen kanssa, että on perusteltua olettaa, etteivät reaali- tai rahatalouden tekijät muuta positiivista kokonaiskuvaa. Kunhan riittävästi halukkaita myyjiä löytyy, ostajia kyllä on markkinoilla. Uusia rahastoja perustetaan jatkuvasti ja kysyntä suuntautuu aiempaa vahvemmin myös value add- ja opportunistisiin kohteisiin, millä on selkeästi likviditeettiä lisäävää vaikutusta. Oikeastaan ainoa taloudesta tuleva hidastava tekijä saattaisi olla pankkien luotonannon kiristyminen, mistä on jo joitakin merkkejä näkyvissä. Mikäli näin tapahtuisi, se näkyisi ensimmäisenä pienempien paikkakuntien pienempien ja eksoottisempien kohteiden kaupankäynnissä. Toisaalta niistä ovat useimmiten kiinnostuneet paikalliset markkinat tuntevat paikalliset sijoittajat, joiden rahoittajina ovat paikallispankit, joiden luotonannossa itse asiakkaan luotettavuus ja ammattitaito ovat ensisijaisia seikkoja, eivät niinkään välttämättä itse ostettavaan kohteeseen liittyvät seikat, kunhan ostajalla on tieto siitä, miten aikoo jatkossa kiinteistöä käsitellä tai jalostaa.

Poikkeuksena äskeisestä ovat tietysti portfoliokaupat, joissa voidaan myydä pieniäkin kohteita ja joiden rahoittajina toimivat muut kuin paikallispankit.

Tuottovaatimukset ovat edelleen laskusuunnassa, joskaan kovin suurta muutosta on vaikea ajatella tapahtuvan, sillä sen verran alhaisia ne ovat tälläkin hetkellä varsinkin core-kiinteistöissä. Sijoittajia kiinnostavat asunnot, liiketilat ja toimistot. Kiinnostus leviää myös logistiikka- ja tuotantokiinteistöihin. Kehittäminen kiinnostaa edelleen ja siellä, missä asuntojen hinnat ovat riittävän korkeita, tehdään asuntokonversioita niin paljon kuin mahdollista.

Unohtaa ei sovi myöskään hoivakohteita tai muitakaan julkisessa palvelukäytössä olevia kiinteistöjä kuten päiväkoteja, sairaaloita, opetustiloja ym. Niihin keskittyneitä sijoittajia on runsaasti ja kauppojen määrää rajoittaa pääasiassa kohteiden vähäisyys.

Matti Ahrelma
Head Of Commercial Brokerage, MRICS
Newsec Advice Oy

(Julkaistu lehdessä Vapaat Toimitilat 4/2017)