Artikkelit

Toimistojen osuus koko vuoden 2022 transaktiovolyymista oli 17 prosenttia, kun vielä vuonna 2021 se oli 33 prosenttia. Toimistojen kehitykselle ja kiinnostavuudelle ei kuitenkaan tule näkymään loppua, sillä tälläkin hetkellä pelkästään pääkaupunkiseudulla on KTI Kiinteistötiedon mukaan kehitteillä n. 160 000 m² uutta toimistotilaa. Vuoden 2022 aikana pääkaupunkiseudulle valmistui yhteensä vajaa 40 000 m² uusia toimistotiloja. Pääkaupunkiseudun ulkopuolella etenkin Oulussa on kehitteillä paljon uutta toimistotilaa, yhteensä hieman vajaa 44 000 m².

Mielenkiintoisia hankkeita on tällä hetkellä käynnissä ympäri pääkaupunkiseutua eikä mikään alue erotu selvästi edukseen rakennushankkeiden määrässä. Haluan kuitenkin nostaa muutamia mielenkiintoisia hankkeita esille. Senaatti-kiinteistöt rakennuttaa Suojelupoliisille uudet toimitilat Helsingin Kaartinkaupunkiin. NCC rakentaa uuden toimistorakennuksen Aleksis Kiven kadulle Vallilan pankkikeskukseen. Hankkeen tilaaja on globaali kiinteistökehittäjä Pembroke. Lisäksi NCC rakentaa Ruoholahteen We Land -toimistorakennuksen, mihin ainakin Cargotec ja Deloitte siirtävät pääkonttorinsa. Hyvää vuokralaiskysyntää kohdannut toimistotalo Ilmalan Aura valmistuu Pasilaan vuoden 2024 aikana. Lisäksi Sponda rakennuttaa Valmetin käyttöön toimistotalon Vantaan Jokiniemeen.

On oletettavaa, että useiden hankkeiden onnistuminen tuo mukanaan uusiakin mahdollisuuksia tulevaisuudessa, mikä parantaa entisestään alueiden vetovoimaa ja kehittää Suomen toimistokantaa entistä modernimpaan suuntaan. Myös ESG-asioista on tullut entistä tärkeämpiä kaikkien kiinteistötyyppien parissa ja lähes kaikki uudishankkeet ovatkin ottaneet nämä asiat huomioon rakennusvaiheesta alkaen. Joidenkin kehitysprojektien aloittamista voi tosin lähitulevaisuudessa hidastaa jo hetken jatkunut kustannusten ja korkojen poikkeuksellisen nopea nousu.

Muutama toimistokiinteistötransaktio on tapahtunut vuoden 2023 ensimmäisen neljänneksen aikana, vaikka kiinteistökauppojen kokonaisvolyymi onkin merkittävästi laskenut vuoden 2022 ensimmäiseen neljännekseen verrattuna, jopa 84 prosenttia. Mielenkiintoisin transaktioista on SRV:n rakentama toimistopilvenpiirtäjä Kalasatamassa, jonka sijoittajaksi NIAM lähti hiljattain. Tiloihin muuttaa myös SRV itse.

Hiljentyneet transaktiomarkkinat ovat erityisesti seurausta korkotason noususta, kun rahoituksen saatavuus on hankaloitunut ja kiinteistöjen tuottovaatimukset ovat kohdanneet kasvupaineita riskittömien korkojen muuttuessa houkuttelevammaksi. Helsingin keskustassa on myyty prime-kohteita alimmillaan noin 3 prosentin tuottovaatimuksella. Tällä hetkellä euroalueella riskittömän koron yhtenä määritelmänä pidetystä Saksan valtion velkakirjasta saa lähes 3 prosentin tuottoa, mikä heijastuu väistämättä kiinteistöjen tuottovaatimuksiin. Toimistojen tuottovaatimukset Helsingin CBD-alueella ovatkin nousseet jo noin 4 prosenttiin. Tarkkaa tasoa on tällä hetkellä hankala arvioida, koska kauppoja on tapahtunut huomattavasti vähemmän kuin viime vuosina. Kuitenkin varmaa on se, että potentiaaliset ostajat ovat nostaneet tuottovaatimuksiaan ja näin näkemykset kohteiden hinnoista myyjien ja ostajien välillä ovat eriytyneet. Tästä hyvänä näyttönä toimii vuodenvaihteen molemmin puolin markkinoilta pois vedetyt isot portfoliot, joissa saadut tarjoukset ovat alittaneet tavoitehinnat noin 20 prosentilla.

Kiinteistösijoittajilla on edessään joka tapauksessa mielenkiintoiset ajat muuttuvassa markkinassa. KTI:n mukaan toimistosektorin kokonaistuotot Suomen kiinteistömarkkinassa jäivät vaatimattomaan 2,1 prosenttiin vuonna 2022. Vuokratuotot pysyivät vakaasti 4,2 prosentissa, mutta 2,1 prosentin negatiivinen pääoman arvonkehitys pudotti kokonaistuottoja.

Positiivinen asia transaktiomarkkinoille on se, että Suomen markkinat kiinnostavat edelleen kansainvälisiä sijoittajia, joiden osuus volyymista oli 50 prosenttia vuonna 2022. Kansainväliset sijoittajat haluavat tällä hetkellä päästä markkinoille pienempien portfolioiden ja laadukkaiden kehityskohteiden kautta.

Vuokramarkkinoista hyvän kuvan antaa KTI:n toimistotilojen nettokäyttöönotto pääkaupunkiseudulla. Vuonna 2022 nettokäyttöönotto oli melkein 55 000 m², kun se vuonna 2021 väheni lähes 200 000 m². Toimistojen kysyntä eriytyy ja jatkuu positiivisena myös lähitulevaisuudessa etenkin modernien ja muuntojoustavien tilojen keskuudessa, vaikka etätyöstä onkin tullut uusi normaali monissa toimistotilaa vaativissa työtehtävissä. Etätyön voi odottaa jatkuvan, mikä merkitsee sitä, että kysyntä kohdistuu aikaisempaa pienempiin tiloihin. Vuokranantajien on tulevaisuudessa kyettävä vastaamaan myös tilojen kokoa koskeviin muuntojoustavuusvaatimuksiin. Tämä tarkoittaa, että yhteisessä käytössä olevien tilojen, neuvottelukeskusten ja myös tähän saakka yhden käyttäjän yksinomaisessa hallinnassa olevien varsinaisten toimistotilojen yhteiskäyttö lisääntyy.

Ei tule myöskään unohtaa, että ESG-kriteerit tulevat yhä keskeisemmäksi asiaksi päätettäessä siitä, millaisia ja missä sijaitsevia toimistotiloja yritys tulee käyttämään ja mitä painottamaan uusia tiloja hankkiessaan.

Uskomme myös, että pienempien 250-350 m²:n kokoisten toimistojen hyvä vuokrakehitys keskustoissa hyvien liikenneyhteyksien varrella tulee edelleen jatkumaan omistajien kannalta positiivisesti.

Aleksi Lindqvist
Analyst
Colliers Finland Oy

(Julkaistu lehdessä Toimitilat.fi 3/2023)