Artikkelit

Toimitilavälittäjänä luon kattavan kokonaiskuvan toimitilamarkkinasta, joka on riippumaton kohteiden omistuksesta. Työssäni seuraan kysyntää ja toteutuneiden vuokrasopimusten markkinaa sekä näissä tapahtuvaa kehitystä aina avokonttorimurroksesta hybridimalliin. Kehityksen seurauksena on tapahtunut yksi selkeä muutos toimitilojen kysynnässä: ”makeet” tilat viedään käsistä. Myös ne hintavammat.

Moni yritys on viimeistään nyt havahtunut siihen, että toimistot ovat paljon muutakin kuin vain työpisteitä ja neukkareita. Modernilla toimistolla pyritään aktiivisesti edesauttamaan työn tekemistä, tukemaan henkilöstön hyvinvointia sekä kehittämään yritysbrändiä ja -kulttuuria. Tämän edistyksen ansiosta toimistoja kysytään nyt laajemmalla kirjolla kriteereitä kuin aiemmin. Työtiloilta odotetaan entistä enemmän muuntojoustavuutta, laadukkuutta, viihtyvyyttä, teknistä toimivuutta ja sitä ”makeutta”.

Millaiset toimitilat hybridityön tueksi?

Yksilölle ja organisaatiolle toimiston merkitys on erilainen, eikä yhtä kaavaa optimaalisen toimitilan määrittämiseksi ole olemassa. Syitä tulla toimistolle on useita, ja ne määräytyvät hyvin toimialakohtaisesti ja henkilökohtaisen mieltymyksen perusteella. Tämän vuoksi henkilöstön kuuntelemisesta on tullut ensisijainen lähde hyvän toimiston löytämisen ja suunnittelun tueksi.

Toimialakohtaisia motiiveja ovat esimerkiksi tietyn sijainnin tai teknologian mahdollistaminen. Sijainnilla voidaan helpottaa työntekijöiden siirtymistä asiakkaan luo ja sillä voidaan tarjota tukikohta silloin kun työ on liikkuvaa. Yhtä lailla sijainnilla vaikutetaan työntekijöiden työmatkoihin toimiston sekä kodin ja vapaa-ajan palveluiden välillä. Toimiston tarjoamat yhteydet ja teknologia taas tarjoavat moneen työtehtävään kiistatonta lisäarvoa kotitoimistoon verrattuna.

Henkilökohtaiset mieltymykset toimiston suhteen vaihtelevat paljon, eikä tästä ole ollut väittelyn puutetta. Suomen yrittäjien kyselyn mukaan 70 % työssäkäyvistä haluaa tehdä jatkossakin etätöitä. Vaikka mahdollisuus etätyöskentelyyn koetaan positiiviseksi ja paikoittain tehokkaaksi vaihtoehdoksi työn ja vapaa-ajan sovittamisen kannalta, on sillä yhteisöllisyyttä sakottavia vaikutuksia. Yhteisöllisyys, yrityskulttuuri ja sosiaalisen ympäristön edistäminen korostuvatkin tämän päivän toimistoissa. Osalle toimisto on myös rauhallisen työskentelyn mahdollistaja, jossa ulkoiset häiriötekijät voi huoletta jättää seinien ulkopuolelle. Hyvin mietitty toimisto herättää niin henkilöstössä kuin ulkopuolisenkin silmissä innostusta, josta on aistittavissa yrityksen arvot ja ilmapiiri.

Kolme uutta todellisuutta muokkaavat tulevaisuuden toimistoa

1. Toimitilojen kysyntä kiihtyy. Työelämän uusi normaali kiihdyttää muutosta, mikä näkyy myös toimitilojen kysynnän kasvuna.

2. Hybridi on tullut jäädäkseen. Nyt on aika omaksua hybridi ja kehittää yhteinen strategia, jolla optimoida sekä työntekijäkokemus ja suoriutuminen että yhteisöllisyys.

3. Toimiston rooli on muuttunut. Kulttuuri, tiimityö ja innovaatiot ohjaavat toimiston tarkoitusta. Työskentelypisteiden määrä työntekijää kohden saattaa useissa organisaatioissa pienentyä, mutta tarve tiimi- ja erityistiloihin kasvaa.

Toimitilojen kysynnässä on eroja alueen ja laadun suhteen

Viime vuosien aaltoileva kysyntä toimitiloista on vaihtunut tasaisempaan kasvuun, mikä viittaa siihen, että yritysten varmuus jatkuvuudesta ja vakaudesta on palannut. Patoutuneet muuttosuunnitelmat ja työelämän muutoksesta syntyneet uudet muuttotarpeet antavat syyn uskoa, että toimistojen kysyntä kasvaa myös pidemmällä aikavälillä.

Näemme voimakkaan kysynnän kasvun kohdistuvan erityisesti näitä toimitiloja kohtaan, jotka loistavat erinomaisuudellaan ja ainutlaatuisuudellaan. Laadultaan vaatimattomammat toimistot ja sijaintinsa puolesta epäsuotuisassa asemassa olevat kohteet kärsivät edelleen pandemian aikaisesta kysynnän passiivisuudesta.

Suosittujen tai epäsuosittujen alueiden välillä ei ole tapahtunut suuria muutoksia, mutta pääkaupunki kehittyy jatkuvasti, mikä osaltaan tuo uudistusta mukanaan. Suosittujen alueiden kysynnät ovat elpyneet nopeasti, joista hyvinä esimerkkeinä voidaan pitää Helsingin ydinkeskustaa ja Pasilaa, Espoon Keilaniemeä ja Vantaan Tikkurilaa. Eriarvoisuus ”makeiden” tilojen ja perustilojen välillä kasvaa, mikä kannustaa myös kiinteistönomistajia miettimään uusia ratkaisuja, millä perustiloista saadaan jälleen houkuttelevia.

Niklas Forsell
Cushman & Wakefield

(Julkaistu lehdessä Toimitilat.fi 4E/2022)