Aluekatsaukset

Pohjois-Karjalan toimitilamarkkina keskittyy pääasiassa Joensuun kantakaupungin alueelle. Muualla maakunnassa kauppamäärät ja -hinnat ovat selvästi kantakaupungin toimitilakohteita alhaisempia.

Maakunnan teollisuuskiinteistöjen osalta myös Kontiolahden ja Liperin kuntien teollisuusalueilla sijaitsevilla kohteilla on kohtalaisen hyvä markkinatilanne. Muualla maakunnassa sijaitsevilla toimitilakohteilla markkinatilanne on pääosin haastava. Kunnat ja kaupungit houkuttelevat yrityksiä omalle alueelleen kaavoituksen muutoksilla sekä rakennuttamalla yritysten käyttöön uusia toimitiloja. Tuore esimerkki kunnan joustavasta toiminnasta on Tohmajärveltä, jossa kunta neuvotteli pikavauhtia suksivoiteita valmistavan yrityksen tuotantotilojen sijoittamisesta aivan uudelle teollisuusalueelle. Yrityksen vanhat tuotantotilat tuhoutuivat tulipalossa joulukuun 2021 alussa ja päätös uusien tilojen rakentamisesta Tohmajärvelle julkaistiin jo tammikuun 2022 puolivälissä.

Joensuun keskustan alueen toimitilamarkkina on heikentynyt entisestään koronapandemian myötä. Keskustan alueella on tarjolla runsaasti sekä myynnissä että vuokrattavana olevia vapaita toimisto- ja myymälätiloja. Koronapandemia on vaikuttanut osaltaan etätyön lisääntymiseen, samalla yritykset pyrkivät pienentämään toimistotiloista aiheutuvia kiinteitä kustannuksia. Myymälätilojen kysyntään on vaikuttanut myös verkkokaupan suosion kasvu.

Joensuun keskustaan on rakennettu useita parkkihalleja, samalla kadunvarsipysäköintiin varattuja paikkoja on vähennetty. Käytännössä kaikki keskusta-alueen pysäköintipaikat ovat maksullisia. Autojen pysäköinti parkkihalliin koetaan jossakin määrin edelleen hankalaksi sekä kalliiksi, ja myös tämä on osaltaan vähentänyt asiakasmääriä keskustan kauppaliikkeissä. Parkkipaikkojen sijainti tai puute vaikuttaa myös keskusta-alueen toimistotilojen markkinaan.

Maakunnan taajamissa sekä haja-asutusalueella sijaitsevat toimitilakohteet ovat haastavia myytäviä. Ostovoiman heikkeneminen väestön ikääntyessä heikentää yritysten toimintaedellytyksiä ja heijastuu sitä kautta myös liiketilojen markkinaan.

Liikekiinteistöjen myyntiaikaan on varattava jopa useita vuosia ja voi käydä myös niin, ettei osalle kohteista uutta omistajaa löydy ollenkaan. Jos ostaja löytyy, niin kauppahinnat ovat usein hyvin alhaisia ja kaupan ehdoissa on sovellettu luovia ratkaisuja. Yksi tyypillinen ratkaisu on, että myyjä sitoutuu jäämään kohteeseen vuokralle määräajaksi.

Siitä huolimatta, että tiloja on paljon tyhjillään, rakennetaan Pohjois-Karjalan alueella myös uusia teollisuus- ja toimitiloja. Syynä uusien tilojen rakentamiseen on usein se, ettei runsaasta tarjonnasta huolimatta yrityksen käyttöön soveltuvia tiloja löydy valmiina tai yrityksen kasvun myötä tilojen laajentamiselle on tarvetta. Uuden rakentaminen voi olla perusteltua myös, jos vaihtoehtoisten tilojen toiminnallisuus (huonejärjestys, ovitus, sisäkorkeus jne.) ei ole yritykselle sopiva, kohteen korjauskustannukset ovat suuret, kohteen energiatehokkuus on heikko tai kohteen sijainti on uuden omistajan tarpeisiin nähden sopimaton.

Toimitilamarkkinaan liittyen on kiinnostavaa seurata, miten maakunnan alueella sijaitsevien sote-kiinteistöjen omistus jatkossa järjestyy ja millaiseksi tilojen käyttöasteet muodostuvat. Sama epävarmuus koskettaa kaikkia Suomen uusia hyvinvointialueita.

Viime vuosina pankkien sääntely on tiukentunut, taustalla ovat niin EKP:n kuin Finanssivalvonnan ohjeistukset. Toimitilakohteiden arviointitoimeksiannot ovat lisääntyneet sääntelystä johtuen, koska asiakkaiden vakuusasema on keskeisenä osana pankkien rahoitusprosessia. Arvon määrittämisen perusteena on oltava aina riippumaton ja ammattimaisesti tehty arviointi. Luotettavasti tehty kiinteistöarviointi auttaa asiakasta, olipa arvion käyttötarkoitus esim. kiinteistön myynti, vakuuden määritys tai yrityksen sisäinen käyttö.

Outi Reijonen, arviointiasiantuntija, AKA/KHK, LKV
Mikko Rautiainen, liiketoimintajohtaja, AKA/KHK, LKV
OP Koti Itä-Suomi Oy LKV